注册会计师审计法律责任的性质研究(中)---- 公众公司的独立审计:多重博弈的社会化契约/肖义方

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 13:33:33   浏览:8867   来源:法律资料网
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注册会计师审计法律责任的性质研究(中)
---- 公众公司的独立审计:多重博弈的社会化契约

公众公司[1] 是利益相关者之间结成的契约网,这些利益相关者不但包括股东和经理层,而且还包括债权人、供应商、消费者、工人、投资者甚至是政府,他们在企业中享有的权利和承担的义务是各不相同的。他们怎样才能保证自己的权利得到实现呢?利益相关者们必须形成一套成本最优的有效控制机制,这套机制就是独立审计。

一、受托责任论
独立审计产生的直接原因是财产所有权与经营权的分离,其发展经历了详细审计、资产负债表审计和会计报表审计三个阶段。那么财产所有权与经营权分离后,为什么会产生审计呢?学界提出了多种理论解释,其中,“受托责任论”受到学术界的大多数认同。弗林特(David Flint)在《审计哲学与原理导论》中指出,作为一种近乎普遍的真理,凡存在审计的地方,必存在一种受托责任关系,受托责任关系是审计存在的重要条件;审计是一种确保受托责任有效履行的社会控制机制;利特尔顿(A.C. Littleton)在《会计理论结构》中多次指出:审计职能就在于研究、审核和评价受托人对委托人所赋予之受托责任的履行情况;审计应对受托责任报告加以测试;应审核包括现金要素在内的许多要素的综合受托责任;由股东投资形成的公司资源的受托责任,向来就是重要的审计问题。我国学者秦荣生也指出,审计与受托经济责任具有“血缘”关系。在历史上,可能有受托经济责任存在而无审计的情况,但没有一种审计不是针对受托经济责任而存在的。[2]
什么是“受托责任”呢?其实受托责任是经济学“委托—代理关系”在会计领域的另一种解读。受托责任关系就是资源占有人与资源管理人之间所形成的资源委托管理与资源受托管理关系,以及资源管理人与其资源管理执行人之间所形成的资源受托管理与执行资源管理关系。当财产管理制度发展到财产所有权和使用权分离时,资源所有者将资源委托给他人管理,受托人对委托人承担受托资源管理的全部责任,即负有受托经济责任。[3] 一方面这种受托经济责任建立在互相信任和忠实性基础上,即财产所有者愿意把拥有的资源交托给受托人经营,并相信其将以最大的善意履行受托责任和完成委托人的利益目标;另一方面这种受托经济责任关系的双方常常存在潜在的利益冲突,即资源所有者担心由于受托人过失或故意的行为,使自己的资源和利益目标受到损害。正是这种潜在利益冲突,使资源所有者为了维护其利益,需要对受托经济责任的履行情况进行审查评价;而受托人基于这种潜在利益冲突的存在,会对自己承担的受托责任的完成情况进行自我认定、自我计量,并定期编制各种受托责任报告,为委托人审核受托责任的完成过程和结果提供信息。为了证明自己的经营成果,向资源委托人索取报酬,解除资源委托人对他的潜在怀疑,受托人也需要对自己的报告进行审查和评价。正是由于这种委托人与受托人双层的需要,才有独立于他们两者之间的第三方,即注册会计师提供鉴证的服务,所以就有了独立审计的产生与发展。
从以上分析可知,“受托责任”是独立审计产生的核心前提。如果没有受托责任的存在,所有的资源,包括财务资源、人力资源、公共资源等都由自己来经营与管理的话,就不需要对这些资源的经营和管理情况进行监督,也就不需要什么独立审计了。但在现实的企业中,这种假想状态是不存在的,取而代之的是各种各样的受托责任关系。我们把企业理解由利益相关者缔结的一系列契约构成的契约网,由于人力资源与其所有者具有不可分离性,而其他资源与其所有者则都是可以分离的,这样,人力资源所有者经营企业,从另一个角度来看,也可以理解为其他利益相关者将其所拥有的资源委托给人力资源所有者进行经营,从而形成了各种受托责任关系。从这个角度来看,“受托责任论”是合理可行的,因而倍受世界审计学界的青睐与推崇。但是,我们认为,“受托责任论”还具有其固有的局限性:
1、“受托责任论”只关注表面化的受托责任关系,而忽视了受托责任关系形成过程中利益相关者之间的利益冲突与协调。按照上文对企业契约的分析结论,企业契约是一个动态的过程,利益相关者的利益始终处于冲突与协调之中。利益相关者之间是否存在受托责任关系,仅仅是利益相关者之间的受托责任的一个方面,更重要的方面在于受托责任关系所包含的不同利益相关者所拥有的权利结构。同时,“受托责任论”将利益相关者之间的关系简化为资源所有者(或占有者)与资源管理者之间的关系,并不符合利益相关者权利结构的实际。
2、“受托责任论”在解释现实中的独立审计存在着困难。按照受托责任论,委托人与受托人之间存在受托责任,注册会计师是作为被聘请的第三方,对受托人的受托责任履行情况进行再认定,那么,这种再认定只要能够获得委托人与受托人的认可即可,与其他任何主体都无关系。而事实上,作为一个职业,独立审计是由政府制定法律,注册会计师协会根据法律授权制定审计规则,并对注册会计师进行监督管理。显然,受托责任论无法对政府和行业协会在独立审计中的作用作出合理的解释。
3、“受托责任论”无法解释公众公司的审计信息事实上是一种公众信息。受托责任人描绘的审计关系是委托人对受托人监督的需求和受托人对业绩自证的需求,全然与企业的其他利益相关者无关。即使是公众公司的股东属于不确定的多数,考虑到这些股东作为资源拥有者的需求,也无法说明审计信息的失真为什么要对潜在的股东和其他第三人承担责任。
4、“受托责任论”并不能充分解释审计必须保持独立性。理论上,注册会计师接受委托人的委托,为委托人提供专业服务,应当站在委托人的立场上从事审计工作,即使是受托人也需要审计自证其成果,注册会计师也只需要保持中立,并不需要保持独立,而事实上,注册会计师不但必须独立于当事人,而且必须独立于社会公众,还必须独立于政府。
综上,我们发现,一方面,受托责任论揭示了独立审计产生和发展的基本原因,在审计理论中具有基础性地位;另一方面,受托责任论还存在重要的理论缺陷,不能对独立审计的现实状况作出合理的解释。因此,我们需要扩展视野,深入考察企业利益相关者之间的利益关系,探求独立审计的本质属性。

二、企业利益相关者对管理者的监督:政府代理机制
我们分析企业理论时已经提到,产权经济学家詹森和麦克林认为,委托--代理关系是一种契约。在这种契约下,一个人和一些人(委托人)授权另一个人或一些人(代理人)为他们的利益从事某项活动,并相应授予代理人某项决策权,代理人通过代理行为获取一定的报酬。在现代市场经济中,委托代理关系大量表现于股份有限公司中所有者与管理者的关系。委托代理关系下会产生代理成本,主要表现为:(1)偷懒、不负责任。代理人由于行为目标与委托人不一致,不可能自觉地将委托人利益作为自己的行为原则,而可能付出比自己报酬小的努力,从而损害委托人的利益;(2)机会主义。代理人一有机会就会投机取巧,为了增加自己的收入而损害委托人的利益。詹森和麦克林认为,要解决代理问题,委托人必须给予适当的激励来减少他们之间的利益差异,从而减少或杜绝代理人的偷懒和不负责任行为;通过花费一定的监控成本来限制代理人的机会主义活动。
以上我们可以看出,由于所有权和经营权的分离,委托人与代理人关于企业经营的信息不对称,企业经营的不确定性以及代理人的机会主义倾向,会产生代理成本,这项代理成本一旦大于委托人的激励控制成本之后,委托人就可能采取一定的激励和监控措施。按照利益相关者理论,我们将委托人作广义的理解,认为委托人并不仅仅是指“委托--代理” 论所称的企业所有人(即股东),而是指企业为组织生产而聚集的所有的资源拥有人(包括拥有土地的地主,拥有资本和设备的股东和投资者,拥有劳动力的管理者和工人,拥有原材料的供应商,拥有资金的债权人,拥有购买力的消费者以及拥有制度和公共资源的政府等);代理人当然是企业的经营管理者,显然,经营管理者在企业中具有双重角色,既是劳动力资源的拥有者,又是资源拥有者的代理人。这些利益相关者在企业中的权利义务显著的不同,但是为了实现自己的权利,他们必然会采取一定举措对企业的管理者实行监督。
前已述及,企业是利益相关者之间结成的契约网,利益相关者为了实现自己的权益,便会产生监督契约实施的动力。我们为了论述的方便,假设监督是各个利益相关者分别实施的。第一种情况,假设各个利益相关者实施监督产生的收益只适合自己享有,其他利益相关者并不能得益。在这种情况下,监督者就会衡量自己实施监督得到的收益是否有可能大于支付的监督成本,如果收益大于成本,监督就可能实施,否则,理性的利益相关者就不会实施监督。第二种情况,假设个别利益相关者的监督产生的收益可以使其他利益相关者受益。在这种情况下,如果某一利益相关者对企业契约实行监督,其他利益相关者就会大大增加 “搭便车”的可能。由于搭便车的存在,即使是个别监督成本小于个别收益,也会挫伤监督者的积极性。因为大家都等着搭便车,就没有人首先实施监督了,这样,这些众多的利益相关者就只能承担代理成本。
现实生活中,虽然企业利益相关者利益各不相同,但对企业契约的实施状况进行监督在手段上是一致的,都是通过审查企业的财务状况进行监督,所以,第一种假设情况并不多见。在第二种假设情况下,对公众公司监督产生的信息实质上已经成为公共产品,其受众为全体社会成员。一个秩序良好的市场,公众受益的成本决不可能由个别人来承担。既然企业是利益相关者结成的契约网,那么这个契约网必然含有提供公共信息产品的约定,在这个约定中,利益相关者们会推荐一个代表共同利益的代理人,这个代理人最合适的就是政府,因为政府具有其他组织和个人所不具备的天然优势,第一,政府是社会公众的代表;第二,政府具有独一无二的强制力。[4] 因此,在现代市场经济条件下,政府不但要履行传统的政治职能,而且要承担现代的经济职能。
当然,即使是利益相者采取严格的反“搭便车”措施,对企业管理者实施监督也不可能由利益相关者各自分别来实行。因为,监督需要大量成本,如果每一个利益相关者都重复实施相同的过程,会造成社会资源巨大的浪费,利益相关者个人的成本收益率也会畸低,于个人和社会都是不效率的,因此,利益相关者有动力联合起来达成一个共同监督契约,分担监督成本,共享监督收益。

三、独立审计与公众公司的经济监督:社会化契约模型
公众公司的利益相关者需要对公司管理者实施监督来维护自己的权益,基于成本考虑,这种监督并不是由利益相关者亲自履行,而是将监督委托给代表社会公众利益的政府来实施。政府对公司管理者实施监督的手段主要是对公司管理当局披露的会计信息进行审计。然而,现代政府是有限政府,它不可能对所有公众公司的会计信息进行直接审计监督,而是通过设立注册会计师审计制度,调动社会审计力量,由专业的中介组织来完成。
既然是利用社会力量实现政府的代理责任,政府就需要对社会力量进行有效的控制,以期达到预定的目标。如何使社会力量在受控的状况下得到有效利用呢?政府可以发挥自己独有的强制力,通过制定和实施法律,建立起完善的独立审计体系。世界各国的典型做法是:首先,针对公众公司,政府通过立法强制性规定了严格的会计信息披露制度和会计信息审计制度,要求公众公司在发行股票或债券前的一定期限内,必须公开一定年限的企业会计报表;公众公司在股票上市交易过程中,必须持续公开企业会计信息。这些公开的会计信息必须通过有资质的注册会计师审计,审计报告也必须同时公开。美国1933年《证券法》和1934年《证券交易法》从某种意义上说就是信息披露法,美国《证券法》规定,每个企业在向各州发行有价证券之前,“应按本法格式A的规定向联邦贸易委员会进行证券发行登记,同时报送并公开由独立的注册会计师加以鉴证的财务报表”;《证券交易法》规范了二级市场和经纪人的登记,要求每家在交易所上市的公司必须向SEC报送登记陈述和定期报告。[5] 同时,《证券交易法》还规定(Section 10a),上市公司财务报表必须经过注册会计师审计,并向SEC报送。我国《证券法》规定申请股票上市交易必须提交并公告经法定验证机构验证的公司最近三年的或者公司成立以来的财务会计报告,上市公司应持续公开公司财务会计报告和经营情况。其次,政府通过法律授予注册会计师法定的审计权利。各国普遍规定鉴证公众公司公开的财务信息是注册会计师或注册审计师的专属权利,没有获得独立审计资格和执照的一般会计人员不得从事独立审计业务。关于注册会计师的法律地位及资格要求,各国立法稍有差别,美国是通过《统一会计师法》来规定,英国在《公司法》中规定,德国是《经济审计师法》,法国则在《商法》中作规定,多数国家是通过《注册会计师法》规定,如荷兰、以色列和我国。第三,各国通过立法或者惯例对注册会计师行业进行管理。目前国际上有关注册会计师行业管理体制一般可分为行业自律型和政府干预型两种。[6] 行业自律型管理体制是指主要由民间职业团体对注册会计师进行管理的一种管理模式。在这种模式上,注册会计师由民间协会实行自律管理,政府不与干预。该模式以美国、英国为代表,加拿大、澳大利亚、新西兰、阿根廷、尼日利亚等国也采用这种模式。政府干预型管理体制是指对注册会计师行业的管理,在充分发挥注册会计师协会的自行管理的基础上,由政府在较大范围和程度上进行干预的一种管理模式。实行政府干预型管理体制的国家以德国、荷兰、日本最为典型,此外,法国、意大利、瑞典等欧洲国家以及菲律宾、巴西等许多发展中国家也都采用这种体制。
利用行业协会这种被称为“第三部门” [7] 的民间力量对注册会计师进行管理是世界各国的普遍做法,虽然根据政府权力介入的程度不同,可以把注册会计师的管理体制分为行业自律型和政府干预型,但是,不管是哪种管理模式,注册会计师协会在注册会计师管理中都发挥着基础性作用。首先,注册会计师协会根据法律授权或者通行惯例组织或者协助政府组织注册会计师的资格考试和认定,进行执业登记并颁发执业证书,控制注册会计师行业准入。实行行业自律管理的国家有关法律只确定注册会计师的法律地位,具体的注册会计师的执业标准一般由行业协会具体规定和执行。如美国注册会计师资格管理的具体办法以及工作规范等是由美国注册会计师协会负责制定的。英国虽然在《公司法》中对注册会计师的法定地位的资格作了规定,但具体的操作规程和职业管理的内容也都是由注册会计师协会负责制定。实行政府干预型管理的国家有的是由行业协会组织注册会计师资格考试,政府认可并颁发执业证书;有的则是由协会协助政府组织考试,协会颁发执业证书再报政府核准,如我国的注册会计师考试是由财政部制定考试办法,注册会计师协会组织实施;获得注册会计师资格并达到法定其他条件的向注册会计师协会申请注册,对注册会计师由协会报财政部备案。其次,注册会计师协会有权制定行业准则和职业道德规范,对注册会计师的执业进行监督。奉行行业自律的国家,其注册会计师协会具有健全的管理机构,自主制定行业准则和职业道德规范,对会员全面监督,对违反行规的会员进行处罚。如美国注册会计师协会有健全的管理机构对注册会计师全面监督,对违规会员进行处罚。不过,安然、世通财务丑闻发生后,为了克服行业自律机制的缺陷,2002年美国萨班斯法设立了名为“公众公司会计监督委员会”(PCAOB)的独立的民间机构对注册会计师进行监督。[8] 奉行政府干预的国家,注册会计师协会制定的行业准则需要政府有关部门批准,如我国注册会计师制定的独立审计准则由财政部批准发布,但违反独立审计准则的注册会计师仍然由注册会计师协会处罚。
这种以注册会计师协会为基础的注册会计师管理模式大大降低了对公众公司会计信息实施鉴证的成本,提高了会计信息再认定的可靠性。利益相关者对公众公司的管理当局的监督产生了独立审计的需求,而独立审计本身也需要监督,同样需要相当的监督成本,寻找合格的注册会计师需要成本,对注册会计师审计质量的监督也需要成本。如果根据每一个具体审计需求,都来考察选择自己认为合格的审计师,然后对审计师的服务过程进行监督,显然要消耗大量的成本,使审计监督变得不可能。通过注册会计师协会,按照既定的标准事先把适合从事审计业务的人员选拔到协会里来,法律授予他们相应的法律地位,然后,由协会制定独立审计准则和职业道德规范,对注册会计师进行统一的约束,既大大减少了选择审计人员的成本,又大大减少了监督审计人员的成本,使独立审计成为一项有利于社会的切实可行的制度。从法律关系来考察,注册会计师协会制定的独立审计准则和职业道德规范从形式上看是注册会计师行业的内部纪律约束制度,而实质上是注册会计师行业向社会提出的社会化契约条款,相当于民法中所谓的格式条款。因此这种以行业自律为基础的独立审计制度是典型的社会化契约。
以行业自律为基础的独立审计社会化契约是公众公司审计社会化契约的核心,但还不是全部。政府建立起以注册会计师协会为基础的独立审计体系,为公众公司的利益相关者与注册会计师[9] 的联系创造了条件,使公众公司的利益相关者与注册会计师达成社会化契约成为可能,但是要具体建立起这种社会化契约关系,还需要公司利益相关者选择具体的审计人员。对于选择审计人员,政府并没有越俎代庖,利益相关者把这项权利仍然委托给公众公司,由公众公司代表委托人对独立审计的注册会计师进行选聘,受聘的会计师事务所与公众公司签订一个审计委托协议,独立审计的契约关系才告建立。
综上,我们可以清晰地看出独立审计是一系列契约关系和国家强制力综合作用的结果。独立审计的需求人和最终受益人都是公众公司的利益相关者,利益相关者之间是通过企业契约网联结的,包括其他利益相关者与政府的联系。政府通过强制力建立起以注册会计师协会为基础的独立审计制度,与注册会计师联系起来,注册会计师再通过与企业签订委托协议产生契约关系。这种错综复杂的契约关系构成了典型的社会化契约关系(见图1)。


注:

[1] 指公开募集股票、公开发行债券,以及股票、债券上市交易的公司,包括但不限于上市公司,但主要是指上市公司。
[2] 参见吴联生:《上市公司会计信息披露制度:理论与证据》,厦门大学博士后论文,第215-216页。
[3] 秦荣生:《受托经济责任论》,东北财经大学出版社1994年版,第18页。
[4] [美]斯蒂格利茨:《政府为什么要干预经济》,中国物资出版社1998年版,第33页。
[5] 齐斌:《证券市场信息披露法律监管》,法律出版社2000年版,第10页。
[6] 中华财会网:《注册会计师行业管理体制的国际比较》(2003-07-09),http://www.e521.com/ ztjj/cpa/100002/ 0709102857.htm。
[7] 指区别于政府和营利组织的第三种力量,参见苏力等:《规制与发展:第三部门的法律环境》,浙江人民出版社1999版;何增科主编:《公民社会与第三部门》,社会科学文献出版社2000年版。
[8] See Sarbanes-Oxley Act of 2002, http://news.findlaw.com/hdocs/docs/gwbush/sarbanesoxley072302.pdf.
[9] 实质上,注册会计师是公众公司的间接利益相关者。

作者联系方式:

肖义方

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E-mail:yifangxiao@hotmail.com

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甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定

甘肃省人民政府


甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定



甘肃省人民政府令
第68号  

  《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》已经2010年9月3日省人民政府第62次常务会议讨论通过,现予公布,自2010年11月1日起施行。

                    代省长 刘伟平
                   二○一○年九月九日

甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定

  甘肃省人民政府决定对《甘肃省物业管理办法》作如下修改:

  一、新增一条,作为第十一条:下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权的其他重大事项。

  二、新增一条,作为第十二条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主大会决定本办法第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  三、新增一条,作为第十五条:业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  四、新增一条,作为第十六条:业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数:

  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

  五、第十五条修改为第十八条,增加二款,分别作为第二款和第三款:业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。

  业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

  六、第十六条修改为第十九条:业主委员会应当在选举产生之日起30日内,将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  业主委员会任期和换届由业主大会决定。

  七、第十七条修改为第二十条:首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的,由全体业主承担。

  业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

  业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主监督和质询。

  八、第二十一条修改为第二十四条:商品房销(预)售前,建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本,制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。

  九、第二十二条修改为第二十五条:规划、设计新建住宅小区时,应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上,且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

  十、第二十四条修改为第二十七条:物业管理区域内的机动车停车场(库),应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位满足业主需要后仍有空余的,经业主委员会同意后,可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。

  十一、第二十六条修改为第二十九条:建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业,应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%,但不得因此而增加其他业主的负担。

  十二、第二十八条修改为第三十一条:物业管理区域内,供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户,服务过程中产生的损耗由供应单位承担:

  (一)业主专有部分以单个业主作为最终用户;

  (二)业主共有部分以共有业主作为最终用户。

  十三、第二十九条修改为第三十二条,第二款修改为:共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的,经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮,维修费用由共用物业部分所有人承担。

  十四、新增一条,作为第三十三条:建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作:

  (一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

  市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。

  前期物业服务企业选聘后,建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况,管理服务的具体内容、标准和费用,双方权利和义务,合同期限,违约责任等。

  十五、新增一条,作为第三十四条:业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规和管理规约的规定外,还应当经有利害关系业主的书面同意,且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。

  十六、新增一条,作为第三十五条:住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  十七、新增一条,作为第三十六条:供排水、供电、供气、供热等经营单位,应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新:

  (一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;

  (二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);

  (三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;

  (四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;

  (五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

  十八、第三十一条修改为第三十八条:物业服务企业要求提前解除物业合同,应提前两个月告知业主委员会,按规定做好各项移交工作,并承担相应责任。

  业主大会决定解聘物业服务企业,业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。

  业主大会决定选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的,由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交;逾期拒不退出或移交的,处1万元以上3万元以下罚款,并在资质等级核准时不予核准。

  十九、第三十二条修改为第三十九条:业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的,由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正,恢复原状,按情节轻重,可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的,应赔偿损失。

  二十、办法中的“物业管理企业”统一修改为“物业服务企业”。

  此外,根据本决定对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。

  本决定自2010年11月1日起施行。

  《甘肃省物业管理办法》根据本决定作相应的修改,重新公布。



甘肃省物业管理办法
(2006年3月29日甘肃省人民政府令第26号公布 根据2010年9月3日甘肃省人民政府第62次常务会议《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》修正)

  第一条 根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定,结合我省实际,制定本办法。

  第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。

  新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区,应当实行物业管理。

  配套设施不全的原有住宅区,由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金,组织整治,创造条件,逐步实行物业管理。

  配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业,推行物业管理。

  第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理,县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

  其他有关行政主管部门在各自的职责范围内,做好相关的监督管理工作。

  第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。

  第五条 物业服务企业应当具有独立的法人资格,在领取营业执照后30日内,向物业企业资质管理部门申请资质证书,并按资质等级从事物业管理活动。

  第六条 物业管理从业人员应当按照国家有关规定,取得执业资格证书。

  第七条 划分物业管理区域,应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,遵循方便生活和工作,有利于社区建设和管理,降低管理成本,提高服务水平的原则。

  第八条 有以下情形之一的,物业所在地市、区、县房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域,并由1个物业服务企业实施物业管理:

  (一)属于独立封闭式小区的;

  (二)处于同一街区或者位置相邻的;

  (三)配套设施设备可以共享的;

  (四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的;

  (五)其他可以整治成一个物业管理区域的。

  根据前款第(二)、(三)、(五)项确定的物业管理区域,建筑物规模一般不小于3万平方米。

  物业管理区域划分后,县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。

  第九条 物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项:

  (一)物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积;

  (二)共用设施设备情况;

  (三)建设单位、产权单位;

  (四)业主总户数、居住人口、产权构成比例;

  (五)物业服务企业名称、管理时间。物业服务企业变更的,业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。

  第十条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会,业主大会按照国家有关规定开展活动。

  业主人数在50人以上(含本数)100人以下的,由全体业主组成业主大会;业主人数少于50人,且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

  业主人数在100人以上(含本数)的,可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会,业主代表一般不得少于30人。

  第十一条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权的其他重大事项。

  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主大会决定本办法第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第十三条 一个物业管理区域内,已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上,或者达到30%以上不足50%,但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会。

  符合前款规定的,建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料;建设单位未及时书面报告的,业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。

  第十四条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成。

  县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内,应当以书面形式在物业管理区域内公告。

  第十五条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  第十六条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数:

  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

  第十七条 业主大会召开时间按规定公布后,业主因故不能参加的,可书面委托代理人参加;业主代表因故不能参加的,其所代表的业主可以重新选举1名业主代表参加;未书面委托他人和另外推选业主代表参加的,视为弃权,但必须服从业主大会的决定。

  第十八条 业主委员会委员的组成应为5人以上的单数,具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定,对业主和使用人具有约束力。

  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任。

  业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

  业主委员会不得从事经营活动,其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。

  第十九条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内,将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  业主委员会任期和换届由业主大会决定。

  第二十条 首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的,由全体业主承担。

  业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

  业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主监督和质询。

  第二十一条 住宅物业管理区域内,业主、业主大会选聘物业服务企业前,建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理,未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销(预)售活动。

  投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积),经物业所在地县级房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第二十二条 建设项目竣工后,建设单位应当按规定组织项目综合验收。分期建设的项目,其配套设施满足使用功能要求的,经分期验收合格后,方可交付使用。未经验收或验收不合格的,建设单位不得交付使用,产权管理部门不得办理产权登记手续。

  建设单位应当自验收合格之日起15日内,将建设项目综合验收报告报市、县房地产行政主管部门备案。

  第二十三条 建设单位或前期物业服务企业应当在业主大会选聘物业服务企业后,在业主委员会的监督下,办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。

  第二十四条 商品房销(预)售前,建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本,制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。

  第二十五条 规划、设计新建住宅小区时,应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰—3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上,且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

  第二十六条 建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。

  任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。

  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第二十七条 物业管理区域内的机动车停车场(库),应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位满足业主需要后仍有空余的,经业主委员会同意后,可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。

  第二十八条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理,物业服务等级标准、基准价及浮动幅度,由省物价、建设行政主管部门制定。

  普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。

  物业管理费按月收取,经业主同意,也可按季收取。

  第二十九条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业,应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%,但不得因此而增加其他业主的负担。

  第三十条 物业服务费主要用于以下事项:

  (一)管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用;

  (二)物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  (三)物业管理区域清洁卫生费用;

  (四)物业管理区域绿化养护费用;

  (五)物业管理区域秩序维护费用;

  (六)办公费用;

  (七)物业服务企业固定资产折旧;

  (八)物业服务合同约定的其他事项。

  第三十一条 物业管理区域内,供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户,服务过程中产生的损耗由供应单位承担:

  (一)业主专有部分以单个业主作为最终用户;

  (二)业主共有部分以共有业主作为最终用户。

  第三十二条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的,所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后,仍未进行修缮的,经业主委员会同意,由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。

  共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的,经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮,维修费用由共用物业部分所有人承担。

  物业出现必须维修养护的情形,业主或者物业服务企业未进行维护的,县级房地产行政主管部门应当督促实施。

  第三十三条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作:

  (一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

  市、县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。

  前期物业服务企业选聘后,建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况,管理服务的具体内容、标准和费用,双方权利和义务,合同期限,违约责任等。

  第三十四条 业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规和管理规约的规定外,还应当经有利害关系业主的书面同意,且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。

  第三十五条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。 

  第三十六条 供排水、供电、供气、供热等经营单位,应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新:

  (一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;

  (二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);

  (三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;

  (四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;

  (五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

  第三十七条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的,应当符合规划设计要求和结构安全标准,并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。

  业主或者使用人不得有以下行为:

  (一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;

  (二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;

  (三)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品;

  (四)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

  第三十八条 物业服务企业要求提前解除物业合同,应提前两个月告知业主委员会,按规定做好各项移交工作,并承担相应责任。

  业主大会决定解聘物业服务企业,业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。

  业主大会决定选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的,由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交;逾期拒不退出或移交的,处1万元以上3万元以下罚款,并在资质等级核准时不予核准。

  第三十九条 业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十七条规定的,由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正,恢复原状,按情节轻重,可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的,应赔偿损失。

  第四十条 物业服务企业、业主、使用人违反本办法的,按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规的规定予以处罚。

  第四十一条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责,严重影响本行政区域物业管理的,依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十二条 本办法中以下用语的含义:

  共用部位,是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  共用设施设备,是指住宅小区或单幢住宅内,共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第四十三条 本办法自2006年5月1日起施行。



第一届全国人民代表大会第四次会议关于成立宁夏回族自治区的决议

全国人民代表大会常务委员会


第一届全国人民代表大会第四次会议关于成立宁夏回族自治区的决议

(1957年7月15日第一届全国人民代表大会第四次会议通过)

第一届全国人民代表大会第四次会议批准国务院周恩来总理提出的议案,成立宁夏回族自治区。宁夏回族自治区的行政区域,包括银川专区、吴忠回族自治州、固原回族自治州和平凉专区的隆德县、泾源回族自治县,共辖17个县和2个市。
相关文件
1. 关于成立宁夏回族自治区的议案

2. 中华人民共和国第一届全国人民代表大会民族委员会关于成立广西壮族自治区和成立宁夏回族自治区的议案的审查报告