海南省发展与改革厅 海南省建设厅


琼发改收费[2006]1052号

海南省发展与改革厅 海南省建设厅关于印发《海南省物业服务收费管理办法》的通知

各市县物价局、房产局，洋浦经济发展局，相关物业管理企业：

为进一步规范物业服务收费管理和物业管理行业的收费行为，促进物业服务管理行业的健康发展，依据国务院《物业管理条例》、《海南省住宅区物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，结合我省实际，制定了《海南省物业服务收费管理办法》，现印发给你们，望认真贯彻执行。在执行中有什么问题，请及时报告我们。
附：海南省物业服务收费管理办法

二00六年六月二十日



海南省物业服务收费管理办法

第一条 为规范物业服务管理收费行为，保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》以及国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规、规章，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省范围内物业服务收费管理。
本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。
第三条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条 各级人民政府价格主管部门是物业服务收费管理的主管机关。物业服务收费管理实行分级管理。
省价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，依据国家有关规定，制定本省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费管理工作。并具体负责在省工商行政管理部门注册登记的物业管理企业的物业服务收费监督管理工作。市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费根据不同物业的类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅区物业的服务收费实行政府指导价。
高档住宅区写字楼、别墅物业的服务收费实行市场调节价。
普通住宅区物业与高档住宅区物业的具体标准，由省建设行政主管部门商省价格主管部门制定。
第七条 物业服务收费实行政府指导价的，由省价格主管部门会同省建设行政主管部门根据物业的类型、服务内容及服务质量等因素，制定物业服务收费等级标准和相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。基准价要根据社会平均成本变动情况适时调整。
第八条 业主委员会应当按照业主大会的决定，会同物业管理企业依据省价格、建设主管部门制定公布的物业服务内容与标准，结合本物业管理区域的实际情况，测评小区的物业收费等级，按相应的等级基准价及其浮动幅度，商定具体收费标准。
未成立业主委员会的普通住宅区物业服务收费不得超过政府指导价的基准价标准。
实行市场调节价的物业服务收费标准，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第九条 因特殊原因，要求向上或向下突破物业收费等级标准的，由物业管理企业和业主委员会双方协商一致，报经具有管辖权的价格主管部门核准，可另定收费标准。
第十条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条 本《办法》第十一条第三款第2项费用作为物业日常维修养护费应单独列支。物业管理企业不得挪作他用。
物业管理企业应当按时将物业日常维修养护费使用情况向业主公示通报。物业管理企业依法撤销或退出后，物业日常维修养护费结余部分归全体业主共同所有，物业管理企业应依法及时转交新的物业管理企业或业主委员会。
第十三条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十四条 实行政府指导价的物业服务收费中的日常维修养护费，单独列帐管理，专款专用，并每半年向业主、使用人公布，结余的转下年度使用。
第十五条 实行政府指导价的物业服务收费实行备案制。物业管理服务双方自商定物业服务收费标准之日起，十日内应当向同级价格主管部门办理备案登记手续，备案有效期为三年，备案期满后应当重新办理备案登记手续。
第十六条 物业管理企业报同级价格主管部门办理备案登记应提交下列材料：
（一）物业服务收费备案登记表一式三份；
（二）营业执照复印件；
（三）资质证书复印件；
（四）物业服务委托管理合同复印件；
（五）物业管理企业与业主委员会（或业主代表）关于商议物业服务收费标准的会议纪要；
（六）批准成立业主委员会的相关材料；
第十七条 价格主管部门对备案材料进行审核，在十五个工作日内，办结备案手续。
有下列情形之一的，价格主管部门不予备案。
（一）备案材料不全的；
（二）备案材料有虚假的；
（三）收费标准与相应的服务等级标准不符，且无正当理由的；
（四）其他条件不符合的。
第十八条 物业服务收费备案期间，发生物业管理企业变更、物管企业资质等级降低、管理面积减少、服务管理质量相对下降等情况，经服务双方商定需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理物业收费标准变更备案手续。不变动收费标准的，待备案期满后重新报备。
第十九条 物业管理企业必须按照国家发展改革委和建设部《物业服务收费明码标价规定》，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
经核准备案的物业服务收费标准由相应的价格主管部门汇总在海南价格网（网址：www.hainanpi.gov.cn）上公布，接受社会监督和群众查询。
第二十条 经价格主管部门核准备案的物业服务收费标准，是业主（使用人）缴费、物业管理企业执收和价格主管部门执法监督的依据，必须严格执行。
物业服务收费标准不按规定备案的，不得作为收费依据。
第二十一条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
（经物业管理企业登记确认，物业管理区域内房屋售出后从未入住使用，或者连续三个月以上间断入住使用的，按照物业管理费收费标准的70%计收）。
第二十二条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业小区公共水电费用应由业主（使用人）分摊，分摊办法另行规定。
第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得利益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十五条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十六条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规和政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
物业管理企业违反价格法律、法规和本办法，由政府价格主管部门依据有关法律法规依法予以处罚。
业主、使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
第二十七条 当服务双方发生收费纠纷时，由业主委员会负责出面调解或由价格主管部门、物业行政主管部门出面调解处理。
第二十八条 本办法由海南省发展与改革厅会同海南省建设厅负责解释。
第二十九条 本办法自下文之日起实施。《海南省物价局关于印发〈海南省物业管理服务收费规定〉的通知》（琼价营字[1999]404号）同时废止。

二00六年六月二十日

试论域名不正当抢注的法律规制

王胜宇


　　1976年5月，美国日用企业宝洁公司在中国申请注册了“safeguard”商标，续展有效期至2006年5月。1994年6月，这家公司又向国家工商局申请注册了“safeguard＼舒肤佳”商标，注册有效期限为1994年6月至2004年6月。该公司自1962年起在美国、德国等多个国家和地区注册了“safeguard”商标。1984年和1994年，宝洁公司分别许可其在中国投资组建的广州宝洁公司和天津宝洁公司在香皂、沐浴露等日用清洁系列产品上使用其注册的商标。1999年1月，上海晨铉科贸有限公司向中国互联网络信息中心申请注册了“safeguard.com.cn”域名。宝洁公司以晨铉公司将“safeguard.com.cn”注册商标注册在其域名中，明显是恶意注册和“搭便车”的不正当竞争行为，容易误导网上公众误认为晨铉公司与宝洁公司及其“safeguard”商标之间有关联，损害了其合法利益为由诉至法院。晨铉公司认为，“safeguard”的英文表达中有“安防”的意思，而自己经营的有“安防系统设计、安装、维修”，并非恶意，且“safeguard”并不是驰名商标。法院经审理认为，在类别域名“.com”中的注册人均系商业性组织，如果在“.com”类别域名前注册的三级或二级域名与他人在市场上享有较高声誉并为相关公众所熟知的注册商标相同，就会造成商业上的混淆，并现实或潜在地损害注册商标权益人的利益。这种行为是违背中国《商标法》和《反不正当竞争法》法律精神的。法院认为，宝洁公司为“safeguard＼舒肤佳”注册商标商品投入了巨额广告费，在消费者中认知率较高。与此同时，这一注册商标已被国家工商局列为重点保护商标。晨铉公司在这种情况下实施的注册行为，阻止了宝洁公司将“safeguard”注册商标在“.com”中注册为三级域名的可能，因而为恶意注册，已构成不正当竞争。判决一出，人们纷纷对判决认定事实及法律的使用提出了异议。 到底什么是域名的不正当抢注，如何对它进行法律规制，下面笔者将对此问题进行分析、探讨。

一、域名的概述
　　（一）域名的基本含义
　　域名，又称为网址，是指为了方便人们记忆在互联网上识别和定位计算机的层次结构式的字符标识，与计算机的互联网协议（IP）地址相对应。如：贵州大学学校门户网站IP地址为210.40.0.255相对应的域名为www.guz.edu.cn从组成上看，域名一般由四部分组成，如图：
www.guz.edu.cn
↓ ↓ ↓ ↓
万维网 三级域名 二级域名 中国顶级域名
最右边为顶级域名、最高域名，是国际或地区的代码，.cn代表中国，其他如用.us代表美国的代码等。二级域名表示主机所属的网络性质，一般分为类别域名和行政区域域名，.edu表示教育机构，.com表示商业组织等为类别域名；再如bj表示北京tj表示天津等为行政区域域名。顶级域名与二级域名都是由国际协议、国家主管机关予以规定。www代表万维网。最后一部分为三级域名，其是由a-z（大小写等价），数字0-9和连接符号（-）组成的长度不超过20个字符组合。除国家禁止性规定外，三级域名可由申请人自由组合，是人们发挥主观能动性最大的地方，也是域名抢注最为狂热的地带。
　　（二）域名的特性
　　域名作为计算机虚拟空间的“门牌号”有其独特的性质：
　　1.国际性。域名是对全球网络开放使用，无地域性限制。
　　2.唯一性。域名只要一经注册，持有人享有对其独占的权利，“域名具有全球或地区范围内的绝对排斥性和广泛性”并且由于每台计算机只有一个、唯一的IP地址，在网络世界中不可能寻找出两个完全一致的域名，而商标等则可以同时在不同行业间存在相同的标识。
　　3.无形性。域名类似于商标、企业名称是由一系列字符组成，区别于有形物，不能在客观上为人们实际占有和控制。
　　4.永久性。域名的持有人对其的持有是永久性，不需像商标等期限截止，要继续使用必须申请延展。“网络用户一旦获得域名的注册，便可永久的支配该域名，除非权利人想放弃这个域名，否则它一直有效。”
　　5.标识性。域名的存在便是为了便于用户区分计算机网址、网络寻址、信息查询，其标识性是其目的特性。
　　6.稀缺性。这是域名的重要特性之一，由于人们记忆力、字母数字组合形式有限等限制，使域名成为一种稀缺的资源，特别是一些易记、引人注意的域名更为人们所热衷，成为抢注的首要目标，如：驰名商标的域名，.com顶级域名下的域名等。
二、域名的不正当抢注
　　（一）引发域名不正当抢注的原因
　　域名不正当抢注是指经营者恶意抢注域名，以进行不正当竞争的行为。域名不正当抢注的原因有：
1.域名具有巨大的商业价值。在网络和电子商务的发展和普及应用的时代，对于企业，域名相当于是企业名称、商标等商业标识在网络上的延伸，是企业公众形象的延伸，其所连接的网页是企业的信息窗口。“企业在信息高速公路上设立了一个窗口，国内外用户可以方便地进入网址查看信息”，其是企业宣传自己的产品、树立企业形象，进一步开拓国内、国际市场的重要手段。对于消费者，域名已成为其查询网址的重要途径，对于被称为“注意力经济”的网络经济，而消费者往往会选择易记的域名，加之域名本身的特性使其具有巨大的商业价值。


北安市人民法院 王胜宇