市物价局、市房地产管理局关于印发《马鞍山市城市物业服务收费管理实施细则》的通知
安徽省马鞍山市人民政府办公室
市物价局 市房地产管理局关于印发《马鞍山市城市物业服务收费管理实施细则》的通知
(马价经费[2006]28号)《2006年第11号》
各业主委员会、业主、物业管理企业：
为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》和《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》，市物价局会同市房地产管理局结合我市实际，制定了《马鞍山市城市物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。在具体执行过程中如遇什么问题或意见和建议，请及时和我们联系。
马鞍山市物价局 马鞍山市房地产管理局
二○○六年四月二十五日
马鞍山市城市物业服务收费管理实施细则
第一条 为规范城市物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》和《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等规定，结合实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于市行政区域内具有物业管理资质的企业，对城市各类物业提供服务的收费行为。
第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。
住宅物业综合服务费、小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价。
非住宅物业综合服务费和受业主、物业使用人委托提供的代办服务、特约服务收费实行市场调节价。
第四条 政府提倡业主或业主委员会通过市场竞争机制选聘物业管理企业。鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价局是马鞍山市城市物业服务收费管理的行政主管部门，会同市房地产管理局制定市物业服务收费的实施细则及相关政策规定，对物业服务收费政策的实施进行管理与监督。
第六条 普通住宅物业综合服务费实行分等收费。
普通住宅物业综合服务费由市物价局会同市房地产管理局根据行业平均成本和本市经济发展水平，制定物业服务等级收费指导价，定期调整和公布。
具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业，根据物业服务等级，对应等级收费指导价在物业服务合同中约定，报市物价局、市房地产管理局备案。
双方约定不成的，报市物价局审定。
第七条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。
第八条 建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当约定前期物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。
前期物业综合服务收费标准，由开发建设单位参照物业服务等级，对应等级收费指导价，与物业买受人在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定，报市物价局和市房地产管理局备案。
第九条 小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费，由市物价局按照合理补偿、保本微利的原则，另行制定管理办法和指导价格。
第十条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业服务区域显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。
物业管理企业每年应不少于一次以书面形式向业主、物业使用人公布物业服务收费、经营性设施收益、公共设施设备运行需要分摊的费用等，接受业主、业主委员会、物业使用人和价格主管部门、房地产主管部门的监督。
第十一条 实行政府指导价的物业服务费，其利润率不得超过物业服务成本的5%。
第十二条 业主或业主委员会与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业综合服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主或业主委员会同意的其他费用。
根据自愿的原则，经业主或业主委员会同意，可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，费用计入服务成本或服务支出。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务费用酬金制的支出。
第十四条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
第十五条 物业服务收费采取酬金制方式，物业企业应公布物业服务资金全年度预算和收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和收支情况提出质询时，物业企业应当及时答复。物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十六条 物业管理企业在物业服务中应当遵循国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十七条 物业综合服务收费以法定产权面积计收（跃层面积不计）。已办理《房屋所有权证》或《他项权证》的，以产权证登记的房屋建筑面积计算。对未办理产权证的，以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测房屋建筑面积计算。
第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十九条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因，未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。已售出因业主的原因暂未入住的，物业服务费用或者物业服务资金由业主全额交纳。
前期物业管理住宅小区，开发建设单位取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”后，业主从住宅交付使用的次月起交纳物业服务费。办理交付使用手续之前的物业服务费由开发建设单位交纳。
第二十条 住宅电梯、水泵、中央空调等公用设施设备运行电费为代收代缴费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式除价格主管部门另有规定外，由业主或业主委员会与物业管理企业协商确定。业主委员会成立前，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。
住宅电梯、水泵等公用电费分摊方式可按以下原则确定：二次加压供水水泵电费按用水量分摊；电梯电费可分层次按面积、按户、按常住人口或月票方式分摊，除经业主委员会同意外不得采用零票方式收取电梯费。
第二十一条 住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库和露天停车场（位），由物业管理企业提供停车服务的，经市物价局批准，可收取停车服务费。具体收费标准，小区业主委员会成立前，由开发建设单位或物业管理企业参照政府指导价的停车收费标准，与物业买受人在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定；小区业主委员会成立后，由业主委员会在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备经营的，应该征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意。经营收入扣除物业管理企业经营成本、相关税费和合理利润后，应当将经营收益百分之三十用于补贴住宅物业综合服务费，百分之七十纳入专项维修资金。业主大会另有决定的，按其决定使用。
第二十三条 物业服务收费应按月/平方米计收。经业主或业主委员会与物业管理企业约定，可以预收物业服务费，但预收期限不得超过6个月。
第二十四条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当直接向最终消费者收取有关费用。物业管理企业接受委托代收代缴上述费用的，可按规定或者约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十六条 物业服务收费实行收费许可证制度。物业管理企业应当到市物价局申领《安徽省经营性服务收费许可证》（以下简称《收费许可证》）。实行亮证收费，主动出示《收费许可证》副本和收费员证，使用税务票据。
第二十七条 物业管理企业申领《收费许可证》时，应提供以下资料：
（一）申请报告；
（二）工商营业执照；
（三）物业管理企业资质等级证书；
（四）业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》；前期物业服务收费由开发建设单位，与物业买受人签订的《房屋买卖合同》或《前期物业服务合同》；
（五）物业综合服务费收费标准测算表；
（六）新建住宅符合交付使用说明书；
（七）物业管理招投标备案证明；
（八）其他应提供的资料。
市物价局对申报手续、资料齐全的，在20个工作日内批复。
第二十八条 市、区价格主管部门应会同市、区物业主管部门，加强对物业服务收费管理监督检查。及时处理业主、业主委员会有关物业服务收费的投诉。对服务内容和收费标准不相符的，及时提出整改措施。
第二十九条 物业管理企业违反价格法律、法规和规定，有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》等法律、法规予以处罚：
（一）擅自设立收费项目、提高收费标准的；
（二）不办理或不及时变更《收费许可证》收费的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）收费标准与服务内容、服务标准不符的；
（五）其它价格违法行为。
第三十条 本细则由市物价局会同市房地产管理局负责解释。
第三十一条 当涂县可根据本实施细则，结合本地实际，制定实施细则。
第三十二条 本细则自2006年5月1日起施行。此前与本细则不一致的规定同时废止。
民政部关于做好行政诉讼法实施准备工作的意见
民政部
民政部关于做好行政诉讼法实施准备工作的意见
民政部
各省、自治区、直辖市民政厅(局)，各计划单列市民政局：
七届全国人大二次会议通过的《中华人民共和国行政诉讼法》( 以下简称行政诉讼法)，将于今年十月一日起施行。这是我国社会主义法制建设的一件大事， 也是我国民主政治建设的一个重要步骤。它对于保障公民、法人和其他组织的合法权益，维护和促进行政机关依法行使职权，改
进工作作风，密切联系群众，提高管理水平，加强廉政建设，以及进一步贯彻执行治理整顿和改革开放的方针，都有着重要的意义。《国务院关于贯彻实施〈中华人民共和国行政诉讼法〉的通知》(国发［1990］2号)，要求各地区、各部门对行政诉讼法的实施必须予以高度重视，切实做好?
鞣矫娴淖急腹ぷ鳌Ｏ志兔裾棵殴岢故┬行姓咚戏ǖ淖急腹ぷ鳎岢鋈缦乱饧?
一、认真组织民政干部学习行政诉讼法，提高对实施行政诉讼法重要意义的认识，增强贯彻实施行政诉讼法的自觉性。
行政诉讼法规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权向法院起诉。行政机关的行政活动将在更大范围内接受司法监督，公民、法人或其他组织以行政机关为被告向人民法院提起诉讼，将成为普通的事情。民政部门是以管理社会
行政事务为主要职能的行政管理部门，与广大人民群众有着广泛联系，有些工作做得不好也容易侵犯群众的合法权益，因此必须组织干部学好行政诉讼法，使广大民政干部掌握行政诉讼法的具体内容，克服与行政诉讼制度不相适应的思想观念和工作方法，以积极的态度做好行政诉讼法施行
的各项准备工作。
二、进一步健全和完善民政法规，使民政工作的行政管理活动和管理手段有法可依。
行政诉讼法的基本要求之一，是行政行为要有法可依，行政管理活动和行政管理手段要有相应的法律依据。党的十一届三中全会以来，民政立法工作有了较大进展，民政工作的主要业务基本做到有法可依。但是，立法工作还存在不完善、不配套的问题。民政部正本着从基层工作实际出
发，有计划地加快民政立法步伐，进一步健全和完善民政法规。各地民政厅(局)要加强法制建设，协助立法机关不断完善有关地方法规。
为了保证地方性民政法规、规章不与法律、行政法规相抵触，各地民政厅(局)要协助当地人民政府清理有关的地方性民政法规、规章和规范性文件，对已经过时的或与现行法律、法规相抵触的，要及时修改或废止。同时，要严格执行规章备案制度，做好规章备案工作。
三、加强执法检查监督工作，努力提高行政执法水平。
建立行政诉讼制度的目的，是要维护和监督行政机关依法行使职权，保证行政机关严格依法办事。对有法可依的民政行政行为，必须严格依法办事；对暂时没有法规规范的民政业务，要严格遵守职责范围和政策规定开展工作。要尽快理顺有关行政执法部门之间的关系，明确各自的职责
权限，避免执法上的重复交叉或扯皮现象。地方人民政府和其他有关部门赋予民政部门行使民政工作以外的行政执法权力，要有法定的授权和委托或明文规定。领导干部要带头依法办事，切实支持和保护行政机关和执法人员的执法活动，纠正违法的具体行政行为。
为了提高行政执法水平，要加强执法监督检查，检查法律、行政法规、规章和地方性民政法规的贯彻实施。检查的重点是列入行政诉讼法受案范围的民政行政行为，尤其要注意有关限制人身自由、实施各种处罚的民政行政行为。
应当特别指出的是，对于收容遣送工作、殡葬管理、婚姻登记管理等几项容易引起诉讼的民政行政行为，必须统一认识，高度重视，严格依法行使职权，以避免或减少诉讼。
收容遣送工作：在国务院没有新的规定之前，严格按照一九八二年国务院发布的《城市流浪乞讨人员收容送遣办法》管理，禁止越权处罚、滥施处罚等违法行政行为。地方政府明令规定的任务必须有法律依据或当地人民政府的法定授权和委托。
殡葬管理：严格按照一九八五年《国务院关于殡葬管理的暂行规定》办事，不得施行规定以外的违法行政行为。对当事人进行《国务院关于殡葬管理的暂行规定》以外的处罚，必须经由地方人民政府发布规章明确作出补充规定。
婚姻登记管理：要坚决执行《婚姻法》和《婚姻登记办法》对于容易引起行政诉讼的结婚年龄问题，应按《婚姻法》办事，在双方符合法定婚龄经晚婚动员后仍坚持结婚的，应准予登记。反对结婚登记中乱收费。
其他各类民政行政行为，容易引起行政纠纷的，也要认真进行调查研究，提出解决的办法和应诉的对策。
四、进一步加强法制工作的领导。
近年来，各地民政部门对法制工作的领导有所加强，法制工作机构和干部队伍也在不断充实，但总的说来基础比较薄弱。行政诉讼法的实施，对民政法制工作提出了更高的要求，任务十分繁重，法制机构和人员与其所承担的任务相比还很不适应。要采取有力措施，加强法制工作的领导
，把法制工作列入重要议事日程。
各地贯彻落实以上准备工作的情况和问题，于八月底前书面告部政策法规司。
1990年5月21日