四川省成都市人民政府


成都市村镇房屋产权产籍管理暂行办法
成都市人民政府


成都市人民政府第27次常务会议讨论通过


第一条 为加强村镇房屋产权产籍管理，保护房屋产权人的合法权益，根据国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》和《四川省村镇规划建设管理条例》等有关法律、法规，结合成都市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内农民集体所有的土地上各类房屋的产权产籍管理，适用本办法。
第三条 本办法所称村镇房屋产权，是指村镇房屋的所有权，即房屋产权人依法占有、使用、收益和处分自己房屋的权利；村镇房屋产籍，是指房屋的产权档案、表卡、帐册和其他反映产权现状及历史情况的资料。
第四条 市建设行政主管部门负责全市村镇房屋产权产籍的管理工作。
区（市）县建设行政主管部门负责所辖行政区域内村镇房屋产权产籍的管理工作。
第五条 村镇房屋实行产权登记发证制度。村镇房屋所有权证是产权人具有房屋所有权的合法凭证。
村镇房屋产权人应当自觉遵守本办法，接受建设行政主管部门的指导、监督和管理。
第六条 村镇房屋产权的取得、转移、变更，应当符合有关法律、法规和本办法的规定，并在事实发生之日起三十日内由申请人向房屋所在地的区（市）县建设行政主管部门（以下简称登记机关）申请登记，经审查确认后，由登记机关向产权所有人颁发村镇房屋所有权证（含共有权保
持证）。
第七条 登记机关应当对房屋产权登记申请进行审查。符合本办法规定的登记条件的，应当在接到登记申请之日起三十日内核准登记，并颁发村镇房屋所有权证；不符合登记条件的，应当书面通知申请人，并说明原因。
注销房屋所有权证，登记机关应当作出书面决定，并送达权利人。
第八条 申请房屋产权登记，应当符合下列条件：
（一）具有完整齐全的房屋所有权证明和土地使用证；
（二）具有符合房屋技术规范、安全标准以及其他有关规定的永久性建筑；
（三）法律、法规规定的其他条件。
第九条 有下列情形之一的，不予办理房屋产权登记：
（一）违法建筑；
（二）临时建筑；
（三）不符合房屋技术和安全规范的建筑；
（四）超出批准的建筑面积部分；
（五）城市居民购买的农民住宅或占用集体土地建造的住宅；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第十条 有下列情形之一的，暂缓登记：
（一）房屋所有权和土地使用权有争议，尚未解决的；
（二）不能如期提供完整齐全的证明文件和资料的；
（三）产权人下落不明，尚未确定代管人的；
（四）法律、法规规定的其他应当暂缓登记的。
无主房屋，依照法律规定的程序处理。
第十一条 村镇房屋产权登记，按下列规定确定登记申请人：
（一）村民、集镇居民及其他公民私有的房屋，由个人申请登记，并以户口簿或身份证所载姓名为准；
（二）法人的房屋，由该法人申请登记，并使用法人全称；
（三）其他组织的房屋，由该组织申请登记，并使用其全称；
（四）共有房屋，由全体共有人申请登记。
第十二条 公民、法人及其他组织可以委托代理人申请房屋产权登记。代理人申请房屋产权登记，应当交验委托书和本人身份证。房屋产权人系无行为能力或限制行为能力的，由其法定代理人代为申请登记。
第十三条 新建房屋初始申请产权登记，应当按房屋用途分别提交下列证件：
（一）集镇规划区内单位、个人的各类房屋，以及集镇规划区外的单位房屋和生产经营性房屋，提交村镇建设选址定点意见书、村镇建设用地规划许可证、建设用地批准文件、村镇建设工程规划许可证、建筑施工许可证、房屋竣工（或施工）平面图、竣工质检资料及土地使用证；城市
规划区内集体土地上的房屋，提交城市规划建设的相关资料。
（二）村组的个人住房，提交村镇建设选址定点意见书、建设用地批准文件、房屋设计图、竣工质检资料及土地使用证。
第十四条 房屋发生改建、扩建、合并、分割、改变用途和产权人更名等，应当办理产权变更登记。
申请变更登记，除交验原房屋所有权证外，还须提交下列证明文件：
（一）改建、扩建的，按照本办法第十三条规定提交证件；
（二）合并、分割的，提交书面协议书或有关行政管理部门的批准文件或法律文书；
（三）改变房屋用途的，应当符合有关法律法规的规定，并交验有关行政管理部门的批准文件；
（四）产权人更改名称的，法人和其他组织交验有关行政管理部门的批准文件；个人交验身份证或户口簿。
第十五条 村镇房屋买卖、调换、赠与、继承、作价入股等，应当办理产权转移登记。
村镇房屋产权转移，应当依法办理土地使用权变更登记手续后方能申请办理房屋产权转移登记。
申请房屋产权转移登记，除交验原房屋所有权证、产权转移协议书外，还应当按下列规定提交有关证明文件：
（一）集体所有的房屋，提交村民会议审议同意的文件；
（二）企业所有的房屋提交其权力机构同意房屋产权转移的决议；
（三）共有房屋提交全体共有权人签署的协议书和共有权保持证；
（四）私有房屋的继承、赠与，提交有关的法律文书；
（五）其他房屋，提交相关的批准文件。
第十六条 村镇房屋有下列情形之一的，除依法继承或依人民法院判决外，禁止转移、变更：
（一）在国家建设已征用土地范围内的；
（二）在实施村镇规划需拆迁范围内的；
（三）法律、法规规定的其他禁止转移、变更的。
第十七条 村镇房屋灭失、倒塌或丧失使用功能的，其产权即行终止，产权人应当到原登记机关办理注销登记，缴销房屋所有权证。
原房屋经批准重建的，产权人应当重新申请办理产权登记。
第十八条 房屋产权人因迁居等原因，宅基地由集体依法收回的，其房屋可由村组与产权人协商处理；由村组收购或村组按规定调整安置其他村民的，应当办理产权转移登记；房屋已拆除的，产权人应当办理注销登记，缴销房屋所有权证。
第十九条 村镇房屋因国家建设、实施城乡规划需要拆迁的，由拆迁单位按照有关拆迁安置规定办理。拆迁安置后，由拆迁单位凭产权人已接受安置的证明材料，到登记机关办理原房屋产权注销登记，登记机关应当缴销原产权证。新安置的房屋按规定申请房屋产权登记。
第二十条 房屋产权人申请房屋产权登记，应当如实提供房屋产权的真实情况，不得涂改、伪造有关房屋产权的证件和资料。
第二十一条 村镇房屋产权登记中形成的文书、图卡、表册等资料，登记机关应当准确、完整、系统地进行整理归档，建立规范的村镇房屋产籍档案，并根据产权的转移、变更等及时加以调整和补充。登记机关应当做好产籍资料的查阅、利用工作。
村镇房屋产籍档案，登记机关应当依照永久档案管理的有关规定妥善保管，不得丢失和损坏。
第二十二条 村镇房屋所有权证遣失，产权人应当及时向登记机关报告，提出书面申请，经公告无争议的，补办新证。所有权证损坏的，应申请换发新证。
第二十三条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由登记机关注销房屋产权登记，缴销房屋产权证，责令当事人重新申办房屋产权登记。违法行为属非经营性的，可对个人处二百元以下罚款，对法人或其他组织处一千元以下罚款；违法行为属经营性的，可对当事人处一万元以下罚款
。
（一）未如实申报房屋产权真实情况，骗取房屋产权登记的；
（二）涂改、伪造房屋所有权证的；
（三）伪造房屋产权资料的；
（四）村镇房屋产权证登记事项与实际情况不相符合的。
涂改、伪造房屋产权证构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 当事人对注销房屋产权登记决定或对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。
第二十五条 登记机关工作人员以权谋私、徇私舞弊、玩忽职守的，予以批评教育或行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 办理村镇房屋产权登记，登记机关可按物价主管部门核定的标准收取房屋所有权证工本费。
第二十七条 本办法由成都市人民政府法制局负责解释，成都市建设管理委员会负责组织实施。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。



2000年1月25日
浅析人民监督员的监督范围

会东县人民检察院 王凤 (xwangfeng@163.com)


最高人民检察院于二○○三年八月底颁布了《关于人民检察院直接受理侦查案件实行人民监督员制度的规定（试行）》（以下简称《规定》），决定在部分省市开展人民监督员制度试点工作。对此加强对该制度的理论研究，真正实现理论指导实践，为实践服务，是当前检察理论工作一个重要任务。在此仅对人民监督员的监督范围作简单阐述。
人民监督员制度的目的是确保检察机关职务犯罪案件侦查权的正确行使。严格意义上讲，人民监督员制度是对检察机关执法活动的外部监督制度，而不是直接参与检察机关的执法活动。也就是说检察机关的执法活动与人民监督员的监督是相对独立的，这符合监督的特性，在现行法律规定的现状下，也与检察机关依法独立行使职权，不受行政机关、社会团体和个人的干涉是相一致的。因此最高人民检察院的《规定》将人民监督员独立监督与检察机关依法独立办案相对分离是非常正确的。人民监督员作为监督者，既不能干涉检察机关的正常办案活动，又要切实起到对检察机关执法活动的监督作用，也就不可能对检察机关的一切执法活动进行事无巨细的监督。检察机关的许多执法活动也是非常具有技术性的，人民监督员也难以对其进行监督。因此人民监督员对检察机关的执法活动进行监督应当是有所选择、有所偏重的。在实际工作中，应当从人民群众反映最突出，要求最强烈的问题入手；应当从可能制约司法公正的环节入手；从检察机关执法中最容易出问题的地方入手；从检察机关受到监督制约比较薄弱的环节入手。
根据中共十六大的报告，改革的目标是要使社会主义司法制度保证在全社会实现公平和正义。这就要求司法公正必须以社会公平和正义为前提，前者是司法判断标准，后者是社会判断标准，前者具有专业化和司法化，后者具有大众化和社会化。要使司法制度为实现全社会公平和正义，也就少不了社会对司法活动的评价，只有引入社会的公平正义观来衡量司法是非观和公正观，才可能保证司法为了实现社会公平和正义。检察机关引入人民监督员制度实际上就是让社会来评价检察机关执法活动是否符合社会公平和正义的要求。人民监督员的特性决定了人民监督员不可能对司法机关中的一些技术性问题进行监督，司法改革的职业化方向也表明了类似的价值取向，也就是如何适用法律应当由职业性的检察官来判断。人民监督员的监督也只能针对案件事实部分，因为对于事实的判断，多数情况下只要具备一定生活常识人都能够分析、确认，从而对案件性质有更清楚、明确的界定。人民监督员只需以一般民众的是非观和认识水平来对检察机关直接受理侦查案件证据的真实性和事实的认定加以判断和权衡。这从形式上看，人民监督员的权力范围小了，但从实质上是将人民监督员制度落到了实处。
最高人民检察院在《规定》第十条、第十一条、第十二条、第十三条中明确了人民监督员监督范围，几乎包括了检察工作的全部。在监督范围中又有所区别，分为四个层次：一是对检察机关直接受理侦查案件拟作撤案、不起诉和犯罪嫌疑人不服逮捕决定的（简称“三类”案件），这是监督的重点；二是发现人民检察院办理直接受理侦查案件中，应当立案而不立案、超期羁押、违法搜查扣押冻结、应当给予刑事赔偿而不依法予以确认或者不执行刑事赔偿决定或办案人员循私舞弊、贪赃枉法的，有权提出纠正意见；三是对人民检察院直接受理侦查案件的其他执法活动中的违法情况，可以提出建议和意见，接受人民群众对检察人员的投诉，转交检察举报、控告；四是最高人民检察院和上级人民检察院的人民监督人员，可以对本地检察工作实施监督。《规定》对人民监督员的监督范围的规定在此现仅对人民监督员监督的四类案件进行分析。
(一) 撤销案件
根据《刑事诉讼法》和《人民检察院刑事诉讼规则》等有关规定，检察机关作撤销案件的条件是：具有刑事诉讼法第十五条规定情形之一的；没有犯罪事实的，或者依照刑法规定不负刑事责任和不是犯罪的；虽有犯罪事实，但不是犯罪嫌疑人所为的。由此可以看出，对于具有刑事诉讼第十五条规定情形的而撤销案件的，虽涉及一些法律适用的问题，但这些法律适用并不需要很高深的法律知识就能够判断。对于没有犯罪事实或虽有犯罪事实而不是犯罪嫌疑人所为，应撤销案件的，这基本上是对案件事实的判断，很少涉及法律适用问题。上述情况对法律知识不是很深的人民监督员来讲，检察机关是否可以作撤案处理，是能够独立做出判断的。对于依照刑法规定不负刑事责任和不是犯罪的，在实践中会存在一些疑难案件，涉及法律适用的成份多一些，有时还需具有较高的法律水平才能够加以判断。作为法律水平一般的人民监督员对这类案件的监督有时可能勉为其难。但从总体上讲，人民监督员对检察机关拟撤销案件的监督是基本能够胜任的。
（二）拟作不诉案件
检察机关拟作不诉的案件根据《刑事诉讼法》的规定分为三种情形，一是绝对不诉，既符合《刑事诉讼法》第十五条规定情形之一的，检察机关应当作不起诉决定；二是存疑不诉，既经补充侦查仍证据不足不符合起诉条件的，检察机关可以作出不起诉决定。三是相对不诉，既对于犯罪情节轻微，依照刑法规定不需要判处刑罚或者免除刑罚的，可以作出不诉决定。对于绝对不诉，如前对撤销案件所述中谈到，作为一般法律水平的人民监督员是基本能够独立判断的。对于存疑不诉，主要涉及对证据的真实性和事实的认定问题，较少涉及法律的适用问题，因此，人民监督员对检察机关拟作存疑不诉的案件也基本上能够进行有效监督。对于相对不诉案件，其前提是犯罪嫌疑人已构成犯罪，因此其法律适用问题实际上已基本解决，对于是否拟作不诉决定，实际上是对犯罪情节是否轻微的判断，是对案件对社会产生的危害程度的判断，对社会危害程度的判断有赖于社会的价值评判，而不仅是司法判断的问题，这对于人民监督员来讲，这正是他们的长处，检察机关也正需要听一听社会对案件危害程度的看法，以确保案件的正确处理。所以，人民监督员对检察机关拟作不诉的监督是能够胜任的。
（三）直接受理案件
对于检察机关直接受理案件作出撤销案件和不诉决定后，实际上是对案件诉讼程序的终止，且具有法律效力的。这些案件的一切过程都是由检察机关一手操作的，外部监督非常薄弱。检察机关直接受理侦查案件很少有具体的、确定的受害人，也就很少有一般刑事案件中受害人对案件的制约权力，也没有一般刑事案件中公安机关对检察机关的终极决定的申请复议等的制约权力。因此，对检察机关对案件的具有决定性的处理加强外部监督是尤为必要的。如前所述，将这两类案件交由人民监督员进行监督也是非常可行的。在实践中，检察机关在办理直接受理案件中还存在“雷声大，雨点小”的案件，也就是最初侦查的时候涉嫌数额非常大，但到最后起诉时数额非常小，在社会上也造成很不利的影响。检察机关在对这种情况的处理也是很具有决定性的，对这类案件也应受到一定程度的外部监督。
（四）本地检察工作
检察院负责的具体检察工作是方方面面的，现就对侦察监督部门的具体工作做一下分析。按照刑事诉讼法等有关规定，逮捕的条件是有证据证明有犯罪事实，可能判处徒刑以上刑罚，且采取取保候审、监视居住等方法尚不足以防止发生社会危险性，而有逮捕必要的。只有符合上述全部条件的，才可以对犯罪嫌疑人进行逮捕。是否有证据证明有犯罪事实，以及采取保候审、监视居住等方法是否足以防止发生社会危险性，对于一般的人来讲，判断起来问题不大。但对于是否可能判处徒刑以上刑罚，以及是否有逮捕必要，这涉及很多专业技术问题。是否可能判处徒刑以上刑罚，涉及法律适用问题，是否有逮捕必要，这涉及侦查技术问题。而这些作为人民监督员来讲，有些问题是难以作出判断的。就在实践中，对于是否属于错捕，司法机关有时也难以作出统一的判断。因此对于逮捕决定的监督，人民监督员是难以胜任的。从实践中来看，对检察机关自侦案件中的犯罪嫌疑人被逮捕的比例是也是不多的。更为重要的是，对检察机关的逮捕，外部监督制约也是比较强的，如果检察机关的逮捕属于错捕的情况下，案件当事人有权申请国家赔偿，并且是否应该进行赔偿，也并非检察机关能够作出最终决定的，而是由法院的赔偿委员会作出是否赔偿的决定，如果检察机关不予赔偿，当事人还可申请强制执行。加强对检察机关的直接受理案件中犯罪嫌疑人的逮捕决定进行监督，将这种监督交由法律水平一般的人民监督员进行监督不是很实际，要么这种监督流于形式，要么就会对检察机关的正常执法产生不利的影响。在实际工作上，就要防止这样的形式主义。
综上所述，人民监督员制度作为一项外部监督机制，无论是从理论上还是实践上看，都具有一定的可行性，是一项积极的司法改革探索。