是不定期租赁而不是定期租赁——与姜成慧讨论

左志平


[原文如下]
案情简介：
A公司是集体性质的公司，在位与H市环城西路12号新建了一幢综合楼。2001年4月份，A公司就综合楼的招租事宜成立了招租领导组，A公司的经理、副经理等四人，供销社、产权交易所派人参加为租赁领导组成员。2004年4月29日A公司与B公司就综合楼及其附属设施租赁事宜进行协商，约定年租金为42.8万元，租期为8年，双方在产权交易所草拟了一份租赁协议，但双方的法定代表人未签署该协议。随后A公司将综合楼交被告使用。
2002年元月8日A公司为B公司租赁综合楼经营酒店开业提供方便，双方签订了一份租赁协议，该协议是供B公司到工商、公安等部门注册登记之用，正式合同待与税务部门协商后再签订。在租赁期间，B公司按约向A公司履行支付年租金42.8万的义务，A公司亦未提出异议。2003年11月14日A公司向B公司发出书面终止租赁关系，同月18日B公司复函，不同意终止双方租赁关系。为此，双方产生纠纷。2003年12月2日B公司向A公司出具说明：“我公司于2002年1月8日与贵公司签订的租赁协议（是在原产权交易所、供销社、A公司、B公司四方达成的协议）暂仅供工商、公安等部门注册登记用，正式合同等和税务部门协商后由产权交易所签订”。因就租赁关系协商不成，纠纷成讼。
在处理该案时，存在两种观点：第一种观点是终止A公司与B公司之间的房屋租赁关系；B公司搬出租赁房屋，将租赁房屋及附属设施交付给A公司。
理由如下：A、B公司虽然未签订正式的书面合同，但双方在供销社和产权交易所的参与下达成租赁合意。双方已实际履行了租赁合意的约定，A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司向A公司交纳租金，双方的租赁关系事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的必须有书面合同，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同，
双方的租赁性质为不定期租赁。根据不定期租赁的性质，在A公司向B公司提出终止双方租赁关系后，双方的租赁关系应当解除。A公司请求终止双方租赁关系符合法律规定，双方租赁关系终止。双方租赁关系终止后，B公司应当腾让出房屋，将该租赁物交给A公司。
第二种观点：驳回原告诉讼请求。
理由如下：A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经达成租赁合意，并实际履行合意的主要内容，即A公司提供租赁物给B公司经营酒店，B公司连续向A公司交纳3年租金。且双方在租赁期间没有违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据效力优先的原则，合同法总则的规定与分则中的租赁合同的规定存在不一致，租赁合同的单项规定的效力应当低于总则的规定。因此，A公司与B公司之间的租赁关系应为定期租赁。合同订立后对双方均具有拘束力，一方不能随意解除合同。A公司要求终止租赁关系没有事实和法律依据，将严重损害B公司的利益，应当驳回原告诉讼请求。
笔者同意第二种观点。A公司与B公司虽未签订书面租赁合同，但双方已经履行主要义务，并实际履行了3年，A公司也未提出过异议。《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。应当认定A公司与B公司之间的租赁关系为定期租赁。虽然分则中的租赁合同规定没有订立书面合同视为不定期租赁，但它的效力低于总则的效力。B公司在履行租赁合同时无违约行为，A公司解除租赁关系没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

[姜成慧观点]
左老师的观点我总结为：合同法的总则与分则存在着矛盾之处，分则效力要低于总则的效力，因此应适用总则之规定，判定房屋租赁为定期租赁。
个人认为左老师的观点存在如下两点不妥之处：第一，分则效力并非低于总则的效力。合同法第八章第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”从此条可看出，只有在分则中没有规定的合同才可适用总则的规定，在适用上应以分则为先，而后考虑总则。因此，总则效力高于分则一说于法律规定矛盾，应为错误。第二，合同法总则第三十六条与分则第二百一十五条并不矛盾。总则第三十六条主要解决的是合同是否成立的问题，如果一方已经履行了主要义务而对方仅以没有签定书面合同为由申请法院判定合同无效进而再解决缔约过失责任、再恢复原状，不利于保护交易的安全也不符合效率原则。分则第二百一十五条主要解决的是合同成立后的性质问题，是定期租赁还是不定期租赁都是在合同成立的基础上而言的。此两条法律条文在内容上并无矛盾之处。
综上，我认为双方间的合同是有效成立的，合同的性质为不定期租赁。A公司可以随时要求解除合同关系，但必须给予B公司必要的准备时间，并且，A、B两公司应对双方未签定书面的租赁合同按各自的过错承担缔约过失责任。
姜成慧同志的观点可以归纳为：一、分则有规定的应当先适用分则，而不能适用总则，二认为总则第36条与分则第215条并不矛盾。
对于姜成慧同志的提出的意见我赞同。
合同法第25条规定的是合同成立问题，但从具体的内容看，它是解决没有签订书面合同，但已经实际履行主要义务的，并且另一方已经接受的，合同成立问题。根据中国人民大学王利民教授所著的《合同法研究》一书关于合同成立的解释，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。我国《民法通则》第85 条规定：“合同是当事人之间设定、变更、终止民事关系的协议。”《合同法》第2条规定：“ 本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”由此可见，合同本质上是一种合意，合同的成立意味着各方当事人的意思表示一致。合同的成立必须具备如下条件：第一，存在双方或多方订约当事人。所谓订约当事人是指实际订约合同的人，在合同成 立以后，这些主体将成为合同的主体。订约当事人既可以是公民，也可以是法人和其他组织 （如合伙等）。无论订约当事人的形态如何，合同必须存在着两个利益不同的订约主体。也就是说，合同必须具有双方当事人，只有一方当事人则根本不能成立合同。第二，订约当事人对主要条款达成合意。合同成立的根本标志在于，合同当事人就合同的主要条款达成合意。什么是合同的主要条款？对此现行立法的规定是比较宽泛的，我国《 合同法》第12条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名 称或姓名和住址；（二）标的；（三）数量，（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。”值得注意的是，该条使用了“一般包括”而未使用“必须包括”的用语，表明上述条款并不是每一个合同所必须包括的主要条款。事实上，上述某些条款并不必要为所有的合同所包括。我们认为，各种合同因性质不同，所应具备的主要条款也是不一样的。为了准确认定合同 的主要条款，需要法院在实践中根据特定合同的性质而具 体认定哪些条款属于合同的主要条款，而不能将《合同法》第12条所泛泛规定的合同条款都 作为每个合同所必须具备的主要条款，否则将会导致大量的合同不能成立并生效。从实践看来，当事人在从事交易的活动中常常因为相距遥远、时间紧迫等原因，不能就合同的每一项具体条件进行仔细磋商，或者因为当事人欠缺必要的合同法知识等未能就合同所涉及的每一个具体条款进行深入的协商，从而使合同规定的某些条款不明确或欠缺某些条款，但这并不一定导致合同的不成立。只要当事人就合同的主要条款达成合意，合同就可以成立 。如在一般的国内货物买卖中，只要当事人就标的和价金达成合意就可以使合同成立。即使合同缺乏对履行期限、地点等条款的规定，也可以根据《民法通则》第88条的规定加以解释或填补。还要看到，达成一致的协议意味着当事人意思表示一致，至于当事人的意思表示是否真实，则是考虑合同效力的主要条款。第三，合同的成立应具备要约和承诺阶段。《合同法》第13条规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”要约和承诺是合同成立的基本规则，也是合同成立必须经过的两个阶段。如果合同没有经过承诺，而只是停留在要约阶段，则合同根本未成立。，我们认为不宜将当事人具有订约目的作为合同成立的要件。以上只是合同的一般成立要件。实际上由于合同的性质和内容不同，因此许多合同还可 能具有其特定的成立要件。例如，对实践合同来说，应以实际交付物作为其成立要件；而对于要式合同来说，则应履行一定的方式才能成立。
《合同法》第215条规定“租赁期限6个月以上的必须有书面合同，没有采用书面形式的，视为不定期租赁。因双方未签订书面的租赁合同。”该条对定期租赁的合同形式作出规定，定期租赁要求合同当事人双方必须签订书面合同。根据清华大学崔建远教授对合同形式的解释， 合同的形式，又称合同的方式，是当事人合意的表现形式，是合同内容的外部表现，是合同内容的载体。
从合同法的历史发展看，在合同的形式上明显地表现出从重形式到重意思的变化规律。 这是在交易安全允许的前提下，适应不断发展的社会经济越来越强烈地要求交易便捷的结果 。当然，重意思不等于完全否定形式。法律难以评价纯粹内心的意思，只有意思以一定形式表现出来，能被人们把握和认定时，法律才能准确地评价。所以在任何社会，合同的形式都不可或缺。我国现行法对合同形式的态度，主要体现在《民法通则》第56条的规定中，合同法继承并完善了它：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式（第10条）。总的说来，在我国，合同形式分为约定形式与法定形式，法律兼采要式与不要式的原则 。我国已经实行社会主义市场经济，应当按照符合交易安全与交易便捷的要求设计合同的形式，对某些重要的合同、关系复杂的合同强调书面形式，其他合同采取何种形式，宜由当事人决定。合同形式有以下几种：
口头形式，是指当事人只用语言为意思表示订立合同，而不用文字表达协议内容的不同形式。口头形式简便易行，在日常生活中经常被采用。集市的现货交易、商店里的零售等一般都采用口头形式。合同采取口头形式，无须当事人特别指明。凡当事人无约定、法律未规定须采用特定形式的合同，均可采用口头形式。但发生争议时当事人必须举证证明合同的存在及合同关系的内容。合同采取口头形式并不意味着不能产生任何文字的凭证。人们到商店购物，有时也会要求商店开具发票或其他购物凭证，但这类文字材料只能视为合同成立的证明，不能作为合同成立的要件。口头形式的缺点是发生合同纠纷时难以取证，不易分清责任。所以，对于不能即时清结的合同和标的数额较大的合同，不宜采用这种形式。
书面形式，是指以文字表现当事人所订合同的形式。合同书以及任何记载当事人要约、承诺和权利义务内容的文件，都是合同的书面形式的具体表现。《合同法》第11条规定，书面形式是指合同书、信件以及数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。书面合同必由文字凭据组成，但并非一切文字凭据都是书面合同的组成部分。成为书面合同的文字凭据，必须符合以下要求：有某种文字凭据，当事人或其代理人在文字凭据上签字或盖章，文字凭据上载有合同权利义务。书面合同的表现形式，常见的有如下几类：
（1）表格合同。它是当事人双方合意的内容及条件，主要体现为一定表格上的记载，能全面反映当事人权利义务的简易合同。表格合同及其附件、有关文书、通用条款，才组成完整的合同。（2）车票、保险单等合同凭证不是合同本身，它的功能在于表明当事人之间已存在合同关系。合同凭证是借以确认双方权利义务的一种载体。虽然双方的权利义务并未完全反映在合同凭证上，但因法律及有权机关制定的规章已有明确规定，因而可以确认合同凭证标示双方的权利义务关系。(3)合同确认书。4）定式合同。关于公证、鉴证、登记、审批是属于合同的书面形式范畴，还是合同的生效要件，我国现行法的态度不一，有时规定为成立要件，视为书面形式；有时认为系生效要件。从法理上讲，后者更为可取，因为合同是当事人各方的合意，公证、鉴证、登记、审批皆为当事人各方合意以外的因素，即不属于成立要件的范畴，而属于效力评价的领域，尤其是登记、审批宜定为不动产物权的变动要件。
书面形式的最大优点是合同有据可查，发生纠纷时容易举证，便于分清责任。因此，对于关系复杂的合同、重要的合同，最好采取书面形式。但双方当事人均承认的口头合同，已经履行了主要义务的口头合同，法律认可的其他口头合同有效。
推定形式。当事人未用语言、文字表达其意思表示，仅用行为向对方发出要约，对方接受该要约，以作出一定或指定的行为作承诺，合同成立。例如商店安装自动售货机，顾客将规定的货币投入机器内，买卖合同即成立。
我非常感谢姜成慧同志能够指出我的错误，有益于我学习和理解《合同法》。



宁夏回族自治区人民政府


宁夏回族自治区兽药管理办法（修正）
宁夏回族自治区人民政府


（1995年12月20日宁政发（1995）110号发布 根据1997年12月29日发布的《宁夏回族自治区人民政府关于修改〈宁夏回族自治区清真食品管理暂行规定〉等二十三件规章的决定》进行修正）

第一章 总 则
第一条 为了加强兽药的监督管理，有效防治畜禽等动物疾病，促进畜牧业生产的发展，根据《兽药管理条例》（以下简称《条例》），结合自治区实际，制定本办法。
第二条 凡在自治区行政区域内从事兽药（包括饲料药物添加剂）生产、经营、使用、检验和监督管理的单位和个人，均须遵守本办法。
第三条 自治区畜牧局主管全区兽药管理工作；行署、市、县（区）畜牧行政主管部门负责本辖区内的兽药管理工作。

第二章 兽药生产
第四条 开办兽药生产企业，必须经企业所在地的县级畜牧行政主管部门审查同意，报自治区畜牧局审核批准，发给《兽药生产许可证》。生产企业持《兽药生产许可证》，向当地工商行政管理机关申领《营业执照》后，方可进行生产。
《兽药生产许可证》的有效期限为一至五年。
第五条 开办兽用生物制品生产企业，必须经自治区畜牧局审查同意，报农业部审核批准后，方可进行生产。
第六条 兽药生产企业应当按照《条例》和国家有关规定组织生产。不符合质量标准的兽药，不得出厂。
第七条 兽药生产企业生产兽药产品，必须向自治区畜牧局申请批准文号。申请批准文号，应当提交下列资料和样品：
（一）兽药产品申请表（一式三份）；
（二）配方及原料、辅料的标准（一式两份）；
（三）生产工艺流程、质量标准（一式两份）；
（四）产品说明书和标签样稿（一式两份）；
（五）产品样品及生产单位质量检验部门的检验报告书（三个批号的产品样品，送检量为一次检验的三至五倍）。
第八条 自治区畜牧局收到申请资料后，应先将兽药产品申请表和样品送自治区兽药饲料监察所进行质量复核检验；同时对该企业的厂房、人员、生产和检验设备等进行考核检收。
第九条 自治区兽药饲料监察所收到兽药产品申请表和送检样品后，应当在六十日内，按照规定的兽药标准进行复核检验，并提出检验报告。经检验合格的，由自治区畜牧局审核批准，在三十日内，发给批准文号。
批准文号有效期限为一至五年。
第十条 生产、经营新兽药、兽药新制剂及兽用新生物制品的审批和具体管理，按照农业部的有关规定办理。

第三章 兽药经营
第十一条 开办兽药零售业务经营的企业，必须经企业的上级主管部门审查同意，并经县级以上畜牧行政主管部门批准，发给《兽药经营许可证》；从事批发和兽用生物制品经营业务的，必须经同级畜牧行政主管部门审查，报自治区畜牧局批准，发给《兽药经营许可证》。经营企业持
《兽药经营许可证》，向当地工商行政管理部门申领《营业执照》。
《兽药经营许可证》必须注明经营范围，其有效期限为一至五年。
第十二条 兽药零售企业和个体经营户，不得从事兽药批发业务。
第十三条 兽药经营企业必须建立健全质量检查、入库验收、在库保养、出库验发、销售核对等制度。
第十四条 兽药经营企业应当设置专职兽药检验员，负责对购进兽药的名称、规格、生产企业、生产批号、有效期、检验合格证、批准文号、包装以及外观质量等进行检查验收。
年营业额在一百万元以上的经营企业，应当建立兽药化验室，负责对所经营的兽药进行化验。

第四章 监督和检验
第十五条 自治区畜牧局负责全区兽药的监督管理，主要职责是：
（一）贯彻执行《条例》、《办法》及国家有关兽药药政法规；
（二）负责全区兽药生产、经营和使用的监督管理，制定年度兽药抽检、统检计划，通报兽药质量情况；
（三）监督执行国家兽药标准，组织制定、修订、审批、发布和监督实施自治区地方兽药标准，并审批兽药新制剂；
（四）负责核发《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂生产许可证》，会同有关部门规划全区的兽药生产经营布局；
（五）审批已有国家兽药标准和地方标准的兽药品种的生产，决定发给或者撤销批准文号；
（六）审批国家已注册的进口兽药并核发《进口兽药许可证》，负责出口兽药产品的出证工作；
（七）负责兽药产品质量监督检验和鉴定工作；
（八）审批兽药广告；
（九）指导行署、市、县（区）畜牧行政主管部门的兽药管理工作和兽药饲料监察所的监察、检验工作；
（十）组织培训兽药管理人员、兽药监督员。
第十六条 自治区兽药饲料监察所负责全区的兽药质量监督、检验、鉴定等工作。
各行署、市、县（区）兽药饲料监察机构负责本辖区内的兽药质量监督、检查工作。
各级兽药饲料监察机构受同级畜牧行政主管部门领导，具有法人资格。
第十七条 兽药监督员和兽药检查员必须由兽药、兽医技术人员担任。
兽药监督员由自治区、行署、市、县（区）畜牧行政主管部门选任，兽药检查员由乡（镇）兽医站选任。兽药监督员、兽药检查员凭自治区和所在地的市、县（区）人民政府发的《兽药监督员证》、《兽药检查员证》开展工作。
第十八条 兽药监督员和兽药检查员有权对本辖区内的兽药生产、经营和使用单位的兽药质量进行监督、检查，必要时也可以按照规定抽取样品和索取必要的资料，有关单位不得拒绝和隐瞒。
执行前款检查任务时，兽药监督员应当佩戴“中国兽药监督”标志并出示《兽药监督员证》，兽药检查员应当出示《兽药检查员证》。
第十九条 被抽样检查的单位应当提供样品和必要的人力、工具和场地，并负责安排搬移、倒垛、开拆和恢复包装等工作，任何单位和个人不得拒绝和阻挠。
被抽样检查的单位为独立和非独立的核算单位，包括每个兽药经营门市部。
第二十条 兽药生产企业年品种抽检率应当达到100％，兽药经营企业年品种抽检率应当达到30％。

第五章 罚 则
第二十一条 对违反《条例》和本《办法》有下列行为之一的，由县级以上畜牧行政主管部门予以处罚，也可以委托县级以上兽药饲料检查机构处罚，必要时会同工商行政管理部门共同处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
（一）生产、销售假兽药的，没收假兽药和非法收入，处以非法收入三倍以下的罚款；并可以依法责令该企业停产、停业整顿或者吊销《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂许可证》。
（二）生产、销售劣兽药的，没收劣兽药和非法收入，根据情节，可处以非法收入二倍以下的罚款；情节和后果严重的，可以依法责令该企业停产、停业整顿或者吊销《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂许可证》。
（三）未取得《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂生产许可证》，擅自生产经营兽药及配制制剂的，依法没收全部兽药和非法收入，处以非法收入三倍以下的罚款。
第二十二条 违反本《办法》规定，造成中毒事故或者对畜禽等动物造成其他危害后果的，致害单位或者个人应当承担赔偿责任。受害方可以请求县级以上畜牧行政主管部门处理。
第二十三条 对质量可疑兽药的查处，应当先予以封存，由兽药饲料监察机构进行抽样检验，等取得检验结果后，再按照规定处理。
第二十四条 对没收的假劣兽药，畜牧行政主管部门应当会同有关部门，在当事人在场的情况下，予以销毁。
第二十五条 兽药违法案件办理的程序，按照《兽药违法案件处理办法》执行。
第二十六条 当事人不服行政处罚决定的，可以在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议，也可以直接向人民法院起诉，但对作出的兽药控制的决定，当事人必须执行。
对期满不申请复议，不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第二十七条 兽药审批、监督、检验的收费，按照自治区财政厅、物价局的规定执行。
第二十八条 本办法由自治区畜牧局负责解释。
第二十九条 本办法自发布之日起施行。


（1997年12月29日 宁政发（1997）129号）


根据《中华人民共和国行政处罚法》及有关法律、法规的规定，自治区人民政府决定对《宁夏回族自治区清真食品管理暂行规定》等23件自治区人民政府规章进行修订。现将修改内容予以发布，并请按修改后的规章贯彻执行。
……
十四、宁夏回族自治区兽药管理办法
（宁政发〔1995〕110号 1995年12月20日发布）
第二十一条修改为：“对违反《条例》和本《办法》有下列行为之一的，由县级以上畜牧行政主管部门予以处罚，也可以委托县级以上兽药饲料检查机构处罚，必要时会同工商行政管理部门共同处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
（一）生产、销售假兽药的，没收假兽药和非法收入，处以非法收入三倍以下的罚款；并可以依法责令该企业停产、停业整顿或者吊销《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂许可证》。
（二）生产、销售劣兽药的，没收劣兽药和非法收入，根据情节，可处以非法收入二倍以下的罚款；情节和后果严重的，可以依法责令该企业停产、停业整顿或者吊销《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂许可证》。
（三）未取得《兽药生产许可证》、《兽药经营许可证》、《兽药制剂生产许可证》，擅自生产经营兽药及配制制剂的，依法没收全部兽药和非法收入，处以非法收入三倍以下的罚款。”
……



1995年12月20日