【案情简介】
1994年6月16日北坞村的宝才和王复订立了房屋买卖合同，约定宝才将其自有北坞村549号三间土坯房卖与王复所有，当时价格77000元，王复购房后投资翻建成180平米的住宅。2008年市政府确定北坞村拆迁改建，宝才及家人基于拆迁补偿利益，以买卖行为无效为由诉至法院，判决还未下达时，村委会同王复订立了安置补偿协议，约定安置王复三口人两套楼房，协议订立后，王复家腾退了房屋。
事后法院判决合同无效，在王复没有反诉、宝才没有起诉的情况下，法院超范围判令宝才赔偿王复家七十二万元（两套楼房的实际价值六百多万元），这些钱王复根本买不到住房，王复提出上诉，二审维持。2010年3月宝才家人又起诉确认补偿安置协议无效，法院同样支持了何春才的主张，政府的腾退方案和这两份判决造成王复家失去住房。
【疑难问题】
2009年市政府主导北坞村腾退工程，由此引发轮回诉讼。宝才眼见拆迁利益，起诉确认合同无效，两级法院违背法理规定，超越当事人的诉辩范围，错误判决，宝才通过确认合同无效，可得到近六百万元的房产，法院在王复未主张赔偿的情况下，擅判过低赔偿，造成司法不公。
基于一方主张拆迁利益、另一方要求居住保障，二者之间发生冲突，法律该保护哪一方的利益？法理依据是什么？需要司法当审者认真考虑。
虽然国务院曾在1999年规定，禁止居民购买农村住宅，从法律上判断，这样的买卖协议目前应按无效处理，但无效的后果和责任如何划分的问题也需要司法实践中认真考虑。
【法理精要】
1、程序正义是司法的基本内涵：
从本案中查知，双方当事人均未提出赔偿诉讼的情况下，法院额外判决出卖人向买受人赔偿损失，从司法程序上看，违背了民事诉讼法无诉无判的规定。尽管双方的争议在交易后十八年才发生，但司法审判的依旧是十八年前的合同事实，并非争议发生时的情况，进入诉讼后考虑的只能是诚信原则及信赖利益的损失情况。
参照北京市二中法院对画家村宋庄李玉兰案件的裁判要旨“考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。对于李玉兰信赖利益损失的赔偿，考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院对其合理部分予以支持”。
本案中法院未经当事人主张，超越诉讼范围，无诉裁判出卖人赔偿买受人七十二万，买受人提出上诉后，二审以损失过高为由不予支持。出卖人因合同无效获得六百万元的房产，买受人另案以信赖利益起诉追加赔偿，法院不给立案，现实利益难有保障，很有可能沦为无家可归者。
2、诚实信用原则及利益衡平原则在本案中的适用：
从合同法理的角度而言，合同一方的抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。
诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，法律应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。
因此，在司法实践中，判断诉由是否基予正当理由，主要通过审查合同行为是否基于诚实信用原则而作出判断。从另外的一个层面上讲，实质也涉及到司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时，必须考虑法律到底要保护什么价值？这个价值与其他价值是否冲突？有什么样的冲突？那个价值更为重要？更重要的才能获得法律的支持与保护，只有这样，法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观形式凸现，才能得出合理的、可接受的、社会正义效果的、符合公平的结果。
3、规范土地管理不可牺牲基本生存保障：
居民购买农村房屋，基于居住和生存保障，居住权得到保护属于人权范畴，系人类生存生活的物质基础，尽管允许出卖人对买卖协议提起无效之诉，但买受人的居住权与通过宣告合同无效的方式规范农村土地交易行为，两者的轻重显而易见，动辄以居民购卖农村房屋行为违法无效来支持出卖人的主张，势必造成合同诚信危机及买受人的居住丧失，其后果将使人的基本权利受损，影响社会秩序的稳定，因此，在处理此类案件时，完全可以只宣告合同无效而不支持出卖人对返还利益的主张。
买卖行为发生时，关于城镇居民购买农村房屋的政策和法律不明确，冰冻三尺非一日之寒，造成当年村宅转让，自然有政府监管乏力的问题；十八年后，出卖人起诉确认合同无效，也是基于政府拆迁，如果没有拆迁腾退，买受人依旧居住有保障。政府旧村改造带给村民利好的同时，也应当对出现的问题预以解决。
出卖人为增值利益诉求合同无效，合同无效后，将获得更多额外利益，并非自食其力的投劳投资所得，仅仅是政策原因就可满足损人利已的效果，相比之下，买受人只为居住保障，符合法律规定，应受法律支持。否则，同一合同被判无效，合同中的两方当事人获利有着天地之别，无效给出卖人带来的是百万元的两套楼房，给买受人造成的有可能是流浪街头，虽然说在法律上可以确认合同无效，但基于“任何人不得从自己的过错中得到好处”这一古老原则，司法不应当鼓励失信者。

江苏省扬州市人民政府


扬州市人民政府关于印发扬州市市区70周岁以上“三无”老年居民养老补贴办法的通知

扬府发〔2009〕195号


各县（市、区）人民政府，市各委、办、局（公司），市各直属单位：
《扬州市市区70周岁以上“三无”老年居民养老补贴办法》已经市政府第23次常务会议讨论通过，现印发给你们，希认真遵照执行。



二OO九年十一月十八日


扬州市市区70周岁以上“三无”
老年居民养老补贴办法

第一章 总 则
第一条 为弘扬中华民族尊老敬老传统美德，建设更高水平小康社会，根据中共扬州市委《关于进一步保障和改善民生工作的意见》（扬发[2009]1号）、扬州市人民政府《关于下达2009年为市区人民办实事事项的通知》（扬府发[2009]1号）等文件精神，结合市区实际，制定本办法。
第二条 本办法所称“三无”老年居民，是指无养老保险、无退休金、无固定收益的老年居民。无养老保险指没有在当地或外地社会保障部门参加养老保险领取基本养老金；无退休金指没有在当地或外地机关、企事业单位离休、退休、退职，领取退休金；无固定收益指没有按照国家和地方有关规定领取定期生活补助费。
第三条 本办法适用市区广陵区、维扬区、邗江区、市经济技术开发区、蜀冈¬—瘦西湖风景名胜区（以下统称各区）范围内）70周岁以上“三无”老年居民养老补贴发放、管理工作。
第四条 发放养老补贴，坚持按现行财政体制属地管理的原则，市辖区统一的原则，公开、公平、公正的原则。
第五条　市民政部门是市区“三无”老年居民养老补贴工作主管部门，劳动和社会保障、老龄、财政、公安等部门按照各自职责和本办法规定做好相关工作。
各区人民政府、管委会负责辖区内“三无”老年居民养老补贴工作，其所属民政部门牵头组织实施，并承担养老补贴发放审核和确保按时足额发放的责任。其所属街道办事处和镇（乡）人民政府，负责养老补贴的具体管理审查工作。社区居（村）民委员会承担辖区内养老补贴工作的日常管理和服务。
第六条 各区人民政府、管委会应当充分发挥街道办事处、镇（乡）人民政府和社区居（村）民委员会的作用，加强基层工作力量，建立健全基层养老补贴管理服务网络，为基层民政部门和社区居（村）民委员会配备必要的专职工作人员，提供必要的工作条件。
第七条 市、区人民政府、管委会应当大力推进养老补贴工作的信息化和社会化管理进程，加快养老补贴信息网络建设，提高管理水平。
第二章 补贴对象
第八条 发放养老补贴的对象，为具有本市市区10年以上户籍、年满70周岁以上的“三无”老年居民。
第九条 下列人员不属于享受养老补贴的对象：
1、国家机关、企事业单位中各类离休、退休、退职或者按新型农村养老保险规定享受养老金的；
2、国家机关、企事业单位中按规定享受供养直系亲属定期生活救济费、定期生活费、遗属生活困难补助费的；
3、享受被征地农民基本生活保障待遇或者一次性领取征地安置补偿费用的；
4、由企事业单位发放定期生活费及其它依照规定按月享受企事业单位生活保障待遇的；
5、定期享受政府补贴的城市无生活来源、无劳动能力、无法定赡养人的人员和农村“五保户”。
以上各类人员包括市区以外各级社会保险经办机构和各类单位发放待遇的人员。
第三章 补贴资金与标准
第十条　发放补贴的所需资金，按现行财政管理体制原则，由市、区两级财政各承担50%（不含邗江区），列入当年本级财政预算，并保证资金按时足额到位。
第十一条　用于“三无”老年居民养老补贴的资金，实行专项管理，专款专用，接受同级财政、审计部门和社会的监督。
第十二条 发放补贴的标准，城镇老年居民每人每月100元,农村老年居民每人每月60元。
第十三条　市、区财政根据老年居民养老补贴工作实际需要安排工作经费以及信息化管理的专项经费。
第十四条 补贴标准根据本市经济社会发展情况和财政承受能力以及居民消费价格指数等因素需要进行调整，由市相关部门提出方案，报经市政府批准后执行。
第四章 审批、发放与管理
第十五条　符合条件的老年居民，由本人或其委托的代理人携带身份证、户口簿到所在地的社区居（村）民委员会申报登记， 社区居（村）民委员会对老年人的社会保障、社会福利待遇以及收入、人口状况等情况进行全面审核，在辖区内进行公示，时间不少于7天，公示无异议后，签署意见上报街道、镇（乡）民政办（老龄办)。
街道、镇（乡）民政办（老龄办)进行复审，由辖区派出所对户籍情况进行核准、认定居住时间、居住地点后，上报区民政局、财政局、老龄办。
区民政局、财政局、老龄办根据街道、镇（乡）民政办（老龄办）上报的情况，进行全面复核，确定本区享受养老补贴的人数及所需经费，上报市民政局、财政局、老龄办。
市民政局、老龄办对区民政局、财政局、老龄办上报的情况进行最终审核、汇总，测算出享受养老补贴的人数及所需经费，形成文件报市财政局。
第十六条 养老补贴的发放工作，由各区民政部门负责，按时打卡发放。
2009年1月1日前达到70周岁的，养老补贴自2009年1月起计发，2009年1月1日以后达到70周岁的，从当月计发。
第十七条　养老补贴工作实行动态管理。因户籍和居住地迁移或者死亡等情况，应及时停止发放。被处于拘役以上刑罚或劳动教养的，在服刑或劳动教养期间，不给予发放。
第五章 法律责任
第十八条 从事养老补贴发放工作的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊或者贪污、挪用、截留、扣压养老补贴资金以及擅自改变养老补贴资金发放数额的，对单位直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 单位为申请养老补贴待遇的人员出具虚假证明的，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。
第二十条　对虚报冒领和弄虚作假的其他人员，一经发现并查实，依照有关法律、法规规定追回冒领的养老补贴。
第六章 附 则
第二十一条　本办法由市民政局、老龄办协调相关部门负责应用解释。
第二十二条 其他县（市）可根据本地实际情况参照办法制定相关政策。
第二十三条　本办法自发布之日起施行。