提前解除租赁合同应签订完善的解除协议，避免日后纷争

刘军


笔者最近代理了一件因提前解除租赁合同，承租人（原告）要求出租人（被告）返还押金争议案件。笔者代理原告，一审法院未支持原告的诉请。二审阶段，笔者作为原告（上诉人）的代理律师，据理力争，最终二审法院认可笔者的代理意见，撤销一审判决，支持上诉人的诉请。现对该案的法律问题以及对商务人士的启示一一分析，供大家探讨。
租赁合同约定的期限是10年，1年后，原告因生意不好，提出退租，被告给予同意。双方为此签订了一份补充协议，补充协议未涉及到租赁押金如何处理问题，也未明确约定解除租赁合同，同时还要求原告在签署补充协议后支付补充协议签署日之后3个月的租金。同日，原告介绍了新的承租人与被告签订了一份新的租赁合同，租金等主要条款与原合同一致，同时被告向新承租人收取了押金。原告没有在新的租赁合同上签字。补充协议签订后，原告依约向被告支付了3个月的租金，嗣后不久，因新承租人也向被告支付了3个月的租金，故被告退回原告支付的租金。新承租人在租赁合同履行6个月后因涉嫌刑事犯罪被逮捕，新租赁合同终止。被告为清理新承租人的装修重新出租支付了近10万多的款项。后因原告向被告索要押金遭到拒绝涉诉，诉讼过程中，被告提出反诉，要求原告赔偿被告清理装修支付的10万元损失。
我方的观点是：1、补充协议表明双方协商解除合同，原告不构成违约；2、被告与新承租人同日签订的新租赁合同（原告不是该合同当事人）进一步表明原租赁关系终止，新租赁合同不是转租合同，原告不是转租人；3、根据补充协议，原告支付此后3个月的租金不能理解为原告为新承租人支付租金提供担保，且被告退还3个月的租金表明该合同已履行完毕；4、被告为清理新承租人的装修支付的费用应向新承租人主张赔偿，与原告无关；5、根据租赁合同有关约定，租赁关系终止时，被告收取的房租租赁保证金除用以抵冲合同约定的原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。故被告应返还原告支付的押金
被告的观点是：1、原被告租赁合同未解除，被告与新承租人之间租赁关系中，原告是转租人，故须承担转租人的法律责任；2、新承租人违约即原告违约，现新承租人终止合同，即原告终止合同，故须承担违约责任，根据租赁合同有关条款，被告有权没收原告押金，并可要求原告赔偿有关损失。
一审法院的判决有意思：认定补充协议表明双方协商解除合同，但就押金处理问题未作约定，现原告要求被告退还押金，被告不予同意，故原告诉请不予支持。被告索赔的理由同样不予支持。
二审法院完全支持我方的观点，最终判令被告返还原告支付的押金。
本案给商务人士最大的启示是：解除租赁合同时一定要将与租赁合同有关事项均给予明确约定，以免日后争议。本案原告签订补充协议就是想退出租赁合同，同时找来新的承租人，以免承担提前解约的违约责任。但补充协议并未将原告的真实意思表示说清楚，反而不明不白的约定支付此后三个月的租金，这容易让人理解为，原告为新承租人履约提供了担保。好在是仅仅约定支付三个月的租金，且出租人又将三个月的租金退给原告。而从常理分析，出租人的想法未必有错，即原告应该对新的承租人的行为负责，因为新的承租人是原告找来的。但问题是，新的租赁合同是被告与新承租人之间签订的，同时也向新承租人收取了押金。由于原被告的真实意思表示相互对立，而补充协议又未予明确，双方各执一辞，最后只好由法院来裁判了。法院在补充协议不够明确的情况下，结合新的租赁合同、补充协议的履行情况及措辞等综合判断，最终判决被告返还原告支付的押金。原告的合法权利得到了保护，但如果补充协议将原告的真实意思表达清楚，考虑到败诉的可能性很大的话，被告一般会不经诉讼就将押金退还。如果有专业律师来起草这样的补充协议，完全可以达到避免诉讼之目的。

云南省人大常委会


云南省实施《中华人民共和国未成年人保护法》办法
云南省人大常委会


（1997年4月4日云南省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 1997年6月1日起施行）

办法
第一条 为保障未成年人合法权益，优化未成年人成长环境，保护未成年人身心健康，根据《中华人民共和国未成年人保护法》及其他法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 未成年人的人身权、受教育权及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
保护未成年人是全社会的共同责任。家庭和学校应当教育、帮助未成年人运用法律手段，维护自己的合法权益。
对侵犯未成年人合法权益的行为，任何组织和个人都有权劝阻、制止或者向侵权人所在单位及其上级主管部门、侵权发生地的公安机关、人民检察院、人民法院以及未成年人保护委员会检举、投诉，有关部门应当及时处理。
第三条 地方各级人民政府应当加强对保护未成年人工作的领导，依法履行保护未成年人合法权益的职责。
县级以上地方各级人民政府设立未成年人保护委员会。未成年人保护委员会负责指导、督促、检查、协调有关方面做好保护未成年人的工作。
未成年人保护委员会设立办事机构。
第四条 村公所（办事处）、居民委员会、村民委员会应当开展下列工作：
（一）指导和协助家庭教育管理未成年人；
（二）配合学校对未成年人进行法制、道德教育；
（三）组织或者协助有关部门对未成年人进行技术培训；
（四）协同公安派出所、学校、家庭对有违法或者轻微犯罪行为的未成年人进行帮助教育。
第五条 父母或者其他监护人应当履行对未成年人抚养义务和监护责任，不得有下列行为：
（一）虐待、遗弃未成年人；
（二）迫使未成年人务工经商；
（三）允许或者迫使未成年人结婚，或者为未成年人订立婚约、换亲；
（四）教唆、包庇、纵容未成年人违法犯罪。
第六条 父母或者其他监护人不得因未成年人有违法犯罪行为而拒绝履行监护义务。
父母或者其他监护人应当按照有关规定承担其子女或者被监护人在接受强制戒毒或者在工读学校学习期间的费用。
第七条 父母离婚后，必须按照离婚协议或者人民法院判决承担其未成年子女的生活费、教育费。拒绝承担的，其所在单位或者居民委员会、村民委员会应当责令其改正；有工资收入的，其所在单位可以从其工资中代扣；未成年子女及其代理人也可以依法提起诉讼或者申请人民法院强
制执行。

第八条 父母或者其他监护人必须依法使适龄未成年人接受义务教育，不得迫使未成年学生辍学。
第九条 学校和教师应当认真贯彻国家的教育方针，严格执行国家和省教育部门有关课程方案的规定。
禁止学校和教师违反国家和省人民政府规定向学生进行摊派或者收取费用，索要财物，销售图书资料及其他商品，安排学生从事私人劳务，安排学生参加未经教育部门批准的社会活动。
第十条 学校和教师对品行有缺点，学习有困难的学生应当耐心帮助教育，不得歧视，不得随意开除或者迫使其转学、退学。
第十一条 各级人民政府应当采取措施，帮助贫困地区和少数民族地区的未成年人完成义务教育期间的学业。
学校对接受民政部门和社会救助的未成年人在义务教育期间免收杂费。
鼓励企业事业单位、社会团体、其他组织和个人兴办托儿所、幼儿园，参与希望工程、春蕾计划等助学活动。
第十二条 学校和幼儿园的教职员工应当尊重未成年人的人格尊严，严禁对其实施体罚或者变相体罚；不得用劳动、罚款等手段对其进行惩处。
第十三条 父母或者其他监护人、教师应当预防和制止未成年人的下列行为：
（一）吸烟、酗酒；
（二）旷课、逃学；
（三）损害公共卫生和公共秩序；
（四）毁损公共设施、文物古迹或者其他公私财物；
（五）阅读、收听、观看有淫秽、暴力内容的视听读物；
（六）进入不适宜未成年人活动的场所；
（七）进行封建迷信活动；
（八）打架斗殴、携带管制刀具；
（九）进行赌博、吸毒、盗窃等违法活动。
第十四条 严禁向未成年人传授犯罪方法；严禁教唆、诱骗、胁迫未成年人进行违法犯罪活动。
任何人发现未成年人人身安全受到威胁时，都应当救助。发现未成年人受诱骗、胁迫实施违法犯罪，应当向公安机关报告，公安机关接到报案后，必须及时处理。
第十五条 省教育部门对全省工读学校的设置进行统一规划并组织实施。工读学校的管理由教育、公安部门共同负责。

工读学校应当坚持教育挽救、科学育人的方针，对按照教育和公安部门的规定送工读学校的学生实行强制性教育保护。
工读学校与普通学校的学生在就学、就业等方面享有同等的权利。
第十六条 县级以上人民政府所在地应当逐步建立青少年活动基地。乡、镇人民政府所在地也应当逐步建立适宜青少年活动的场所。
禁止挤占、挪用青少年活动场所及设施。已被占用或者挪作他用的，应当限期归还。因市政建设需要征用的，应当在征用的同时，重新规划和建设。
第十七条 博物馆、纪念馆、科技馆、文化馆和爱国主义教育基地，应当对未成年人实行免费或者优惠开放。
公共图书馆应当开辟供未成年人阅读图书资料的场所。
第十八条 营业性歌舞厅、录像厅、电子游戏机室、酒巴等不适宜未成年人活动的场所，影剧院在放映通宵电影或者不宜未成年人观看的影片时，必须设置16周岁以下未成年人禁入的明显标志。
对难以判定年龄的入场者，上述场所的工作人员应当要求其出示身份证件，无证件者应当拒绝其进入。
第十九条 中小学校、幼儿园周围100米范围内，不得批准新建营业性歌舞厅、录像厅、电子游戏机室等对教学、保育秩序有干扰的场所。
第二十条 禁止向未成年人开放缺乏安全保障的娱乐设施。
公安交通管理部门应当在中小学校、幼儿园门前的道路旁设立机动车辆限速行驶标志。
第二十一条 任何组织和个人不得招收未满十六周岁的未成年人从业，国家另有规定的除外。
招收已满十六周岁未满十八周岁未成年人工作的，不得违反国家规定让其从事过重、有毒、有害的劳动或者危险的作业，并应当定期对其进行健康检查。
第二十二条 公安机关、人民检察院、人民法院在办理未成年人违法犯罪案件时，应当重视教育、疏导，并采取适合未成年人身心特点的方式、方法。
公安机关、人民检察院、人民法院应当同基层组织和有关部门加强联系，共同做好对有违法犯罪行为的未成年人的教育、挽救工作。
第二十三条 人民法院审理未成年人犯罪案件时，应当通知被告人的父母或者其他监护人、近亲属到庭。
没有委托辩护人的，人民法院应当为其指定辩护人。被指定的律师应当给予法律帮助。
未成年人在参加诉讼活动或者办理非诉讼法律事务需要获得法律帮助时，本人或者其监护人无力支付费用的，律师应当按照有关规定承担法律援助义务。
第二十四条 公安机关、人民检察院、人民法院或者少年犯管教所、劳动教养管理所、强制戒毒所的工作人员不得对违法犯罪未成年人实施体罚、变相体罚或者违法使用械具。
严禁纵容、指使他人殴打依法被限制人身自由的未成年人。
第二十五条 少年犯管教所、劳动教养管理所对违法犯罪未成年人的检举、控告和申诉，应当及时转交人民法院、人民检察院、公安机关或者其他部门处理。对其申诉认为有理的，应当建议原处理机关复查，原处理机关应当回复办理结果。
第二十六条 违反本办法情节较轻的，由城乡基层组织、行为人所在单位或者其上级主管部门，对行为人或者有关负责人和直接责任人进行批评教育，责令改正。情节严重的，由主管部门给予行政处分。
第二十七条 违反本办法第九条第二款的，由教育行政主管部门责令如数退回所收取的财物，并没收非法所得。
第二十八条 违反本办法第十八条规定的，对经营者和直接责任人处警告，并处10元以上200元以下罚款；处罚后不改正的，处200元以上3000元以下罚款，并责令停业整顿或者吊销文化经营许可证。
第二十九条 违反本办法第十九条规定的，由主管部门对批准单位的负责人和直接责任人给予行政处分；所建场所由市政管理部门责令限期搬迁。拒不搬迁的，处200元以上3000元以下罚款，并由文化行政管理部门吊销文化经营许可证。擅自建立的，由文化行政管理部门予以取
缔。
第三十条 违反本办法第二十条第一款规定的，由其主管部门责令改正。违反治安管理的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚。造成未成年人伤亡的，依法承担民事责任。
第三十一条 违反本办法第二十一条规定，非法使用童工的，由劳动部门责令改正，并处500元以上5000元以下罚款；处罚后仍不改正的，由工商行政管理部门吊销其营业执照；造成伤亡的，依法承担民事责任。
第三十二条 实施本办法第五条、第六条、第十二条、第十四条、第二十条、第二十一条、第二十四条规定禁止的行为，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 对依照本办法作出的行政处罚不服的，依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定办理。
第三十四条 本办法具体应用的问题由云南省人民政府解释。
第三十五条 本办法自1997年6月1日起施行。



1997年4月4日