江西省宜春市人民政府


宜府办发〔2001〕30号

宜春市人民政府办公室关于印发宜春市城市规划区内契税征收实施办法的通知

袁州区人民政府，市直各单位：
经市政府研究，现将《宜春市城市规划区内契税征收实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。


二OO一年七月二十五日




宜春市城市规划区内契税征收实施办法

第一条 根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《江西省契税实施办法》等有关规定，结合我市实际情况制定本实施办法。
第二条 凡在本市城市规划区内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本办法规定缴纳契税。
第三条 转移土地、房屋权属是指下列行为：
（一）国有土地使用权出让；
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
（三）房屋买卖；
（四）房屋赠与；
（五）房屋交换。
前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
第四条 以下列方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，承受单位和个人应按规定缴纳契税。
（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；
（二）以土地、房屋权属抵债；
（三）非货币性资产承受土地、房屋权属；
（四）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（五）以预购方式或预付集资建房方式和银行提供按揭方式承受土地、房屋权属；
（六）以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。
第五条 契税税率为4%。个人购买自用普通住宅应缴纳的契税暂按现行税率4%减半征收，即按2%的税率执行；购买高档住宅、店面等其它用房以及单位购买商品房和土地使用权出让、转让等税率为4%。
高档住宅是指单位面积造价较高的高级公寓、别墅、渡假村等豪华住房，一般按住宅建设项目审批时所确定住宅项目类别进行确定，在项目审批中没有明确的由契税征收机关按单位面积造价（或售价）确定，凡单位面积造价（或售价）超过当时、当地经济适用房平均单位面积造价（或售价）一倍以上的确定为高档住宅，其余为普通住宅。
第六条 契税的计税依据：
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
（二）土地使用权赠与、房屋赠与以及以奖励或抵债方式承受土地使用权或房屋权属的，由契税征收机关参照本市土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
（三）以房屋权属和土地使用权作价投资入股的，由投资入股作价的中介机构核定或股东认可的投资入股价格核定；
（四）土地使用权交换、房屋交换为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额；
（五）以其他方式事实构成土地使用权或房屋权属转移的，按合同载明成交价格或实质转移时当地市场价格确定。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换的土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定。
第七条 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，房地产转让者应补缴契税，其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
第八条 有下列情形之一的，减征或者免征契税：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋直接用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征契税；
（二）各类公有制单位的现有存量房以及为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经市房改部门批准，按照房改政策出售给本单位职工，属职工首次购买住房的，国家规定标准面积部分，免征契税，超过部分仍按照规定缴纳契税；
（三）因自然灾害、战争等不可抗力灭失住房重新购买住房的，酌情减征或免征契税；
（四）土地、房屋被市人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，经市人民政府批准酌情给予减征或免征契税；
（五）纳税人承受荒山、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
第九条 经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋用途，不再属于本办法规定的减征、免征范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。
第十条 契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得具有合同效力的契约、单据、协议、确认书、他项权书和其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
以分期付款或银行提供按揭方式承受土地、房屋权属的，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同并支付第一期购房款的当天或办理他项权证书的当天。
第十一条 纳税人应自纳税义务发生之日起10天内向契税征收机关办理纳税申报，并在30日内缴纳税款。纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经契税征收机关批准，可以延期缴付，但最长不得超过3个月。对逾期不缴者，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款2‰的滞纳金，并可以处以2000元以下的罚款。
第十二条 纳税人符合减征或免征契税规定的，应当在纳税义务发生之日起10日内，向契税征收机关申报减免，并如实填写契税减免申报表，在30日内经契税征收机关审核、契税征收主管机关批准后作出是否同意减、免税的规定。其他任何单位或个人均无权审批减免。
第十三条 纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证；对批准减免的，契税征收主管机关应当向纳税人出具契税减免批准文书。
第十四条 市城市规划区内的契税征收机关为市城市契税征收管理分局，市土地、房产管理等部门为契税协征单位。要加强对契税的征收管理，建立土地房产交易、办证与契税征收、稽查网络，实行科学管理，规范征税。
第十五条 土地、房产管理部门应积极协助市城市契税征收管理分局做好契税的征收管理工作。按照“先税后证、以证控税”的原则，对于未出具契税完税凭证或契税减免批准文书的单位和个人，土地、房产管理部门不得办理土地、房屋权属变更登记手续，造成纳税人未缴或漏缴契税的，按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理。
第十六条 土地、房产管理部门对土地、房屋权证进行定期查验时，应联合市契税征收管理分局对契税完税情况进行检查，对检查中发现逃避纳税和不办理土地、房屋权属变更登记手续的，应责令其完税和办理土地、房屋权属变更登记手续，并依照有关规定进行处理。
第十七条 房地产开发经营单位为契税代扣代缴义务人，依据法律、法规规定代扣代缴税款。代扣代缴义务人有义务向市契税征收管理分局提供开发经营的房地产位置、土地面积、建设商品房面积、出售商品房数量、面积、买卖合同和票据等资料。
第十八条 加大对契税的稽查力度，定期对土地、房屋权属变更登记与契税完税情况进行核查。土地、房产管理部门及有关部门要主动配合，及时为市城市契税征收管理分局提供办理土地、房产权属变更的有关权证附件、土地出让费用、成交价格及其他相关资料。
各有关部门要积极做好协税护税工作。对有意欠、偷、抗缴契税的单位和个人，公安机关应配合市城市契税征收管理分局做好清查和追缴，并依法予以处罚；对纳税人因偷税、抗税或欠缴税款构成犯罪的，交由司法机关依照有关法律进行处理。
第十九条 本办法授权市财政局负责解释。
第二十条 本办法自2001年1月1日起执行。


法人的分类

刘蕊

(一)民法通则的分类
　　对于法人，法律是采取分类管理的，因此，根据分类管理的需要，要对法人按一定标准进行分类。民法通则按法人的功能、设立方法以及财产来源的不同，把法人分为四类，即企业法人、机关法人、事业单位法人、社会团体法人。
　　1．企业法人。企业是从事生产、运输、贸易等经营活动，以获取利润为目的的经济组织；企业法人就是取得民事主体地位的企业。并不是所有的企业都能成为法人，例如合伙企业、独资企业等。企业法人以营利为目的，主要从事商业性活动，虑及国家对经济活动的宏观管理和对交易安全的保护，法律又对不同的企业法人分别制定了单行法，例如全民所有制工业企业法、乡镇企业法、个人独资企业法、中外合资经营企业法、外资企业法以及公司法、商业银行法等。企业法人主要是财产主体，在市场经济体制中，是最活跃的，也是法律最要费心去规范的。
　　2．机关法人。机关法人是获得法人资格的国家机关，其是依法律直接设立的。如人民法院就是根据人民法院组织法设立的。认定国家机关是否属于法人，应视其有无独立的财政预算经费和是否行使国家权力为标准来确认。国家机关只有在参加民事活动时，才被视作法人，若是在行使国家权力发号施令时，就不是法人，而是公法主体。根据我国宪法规定的政体，机关法人通常指中央及地方各级人民代表大会、国务院和地方各级人民政府、各级法院和检察院、中央军事委员会和独立编制的各级军事组织。
　　3．事业单位法人。事业单位法人是被赋予民事主体资格的事业单位。所谓事业单位，以往是指由国家财政拨款、从事公益事业的社会组织，如剧团、学校、图书馆、医院、报社、电台等单位。这些单位一般不从事商业活动，即使取得一些收益，也多带有辅助性质。不过，经济体制的改革，有些事业单位已不再享有财政拨款，被改制为自负盈亏或实行企业化经营，如有些科研院所、出版社、赢利医院等，使事业单位与企业的界限日益模糊。尽管如此，必须注重事业单位的目的事业主要是公益，这是事业单位法人区别于企业法人的一个特征。这在事业单位法人从事商业活动时，判断其行为的合法性，有重大的法律认识价值。例如一个学校、医院收费是否合理，并不完全以市场供需状况来认定其合理性，而首先要以其公益性作为判断标准。
　　4．社会团体法人。社会团体法人是由法人或自然人组成，谋求公益事业、行业协调或同道志趣的法人，如协会、学会、研究会、基金会、联谊会、促进会、商会等团体。《社会团体登记管理条例》第2条规定，本条例所称社会团体，是指中国公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。依该条例第3条的规定，社会团体分为须登记和免予登记两种。免予登记的团体有三类，即“参加中国人民政治协商会议的人民团体”、“由国务院机构编制管理机关核定，并经国务院批准免予登记的团体”和“机关、团体、企业事业单位内部经本单位批准成立、在本单位内部活动的团体”。其他须登记的社会团体法人，其设立的法律要件是：有50个以上的个人会员或者30个以上的单位会员，个人会员、单位会员混合组成的，会员总数不得少于50个；有规范的名称和相应的组织机构；有固定的住所；有与其业务活动相适应的专职工作人员；有合法的资产和经费来源，全国性的社会团体有10万元以上活动资金，地方性的社会团体和跨行政区域的社会团体有3万元以上活动资金；有独立承担民事责任的能力。社会团体法人的共同特征是不得从事以营利为目的的经营性活动，只能从事与团体章程或法律规定相应的事业。
　　(二)社团法人与财团法人
　　这一按照法人设立的基础对法人所作的划分，是大陆法系民法对法人的最基本的分类。我国民法目前虽未采纳，但对深化法人的认识，有重要的意义。
　　所谓社团法人，是指以人为基础而集合成立的法人，如公司为股东之集合，工会为会员之集合，均属社团法人。社团法人之成员统称社员，其享有的权利亦称社员权，如股东权就属社员权。社团法人与社会团体法人，是完全不同的概念，社会团体法人中有的属于社团法人，例如工会、学会等，有的则属于财团法人，例如各种基金会。
　　所谓财团法人，是指以财产为基础而集合成立的法人，财团法人的主要形式就是基金。财团法人的特征，可从与社团法人的比较中显现。一是设立人地位不同，财团法人的设立人或出资人的出资，属于捐赠或遗赠，因此，法人成立或捐赠完成后，所赠财产即移转为法人所有，捐赠人或遗赠人并不获得社员权对价；社团法人的设立人或其成员的出资，属于取得社员权的合同行为，根据合同成为社员或股东。二是法人的目的事业不同，财团法人只能为公益事业，并不得营利；而社团法人既可从事公益事业，如工会，也可从事营利事业，如公司。三是有无意思机关不同，财团法人参与民事活动，须以捐赠人的意思进行，所以，财团法人属他律法人，没有自己的意思机关。如捐赠人捐与的扶贫基金，只能用于扶贫，而不能移作他用；而社团法人由社员组成意思机关，属自律法人，其从事的活动在章程范围内，由意思机关决定。
　　(三)公益法人与营利法人
　　依法人的目的事业的性质，法人可划分为公益法人和营利法人。所谓营利，是指通过商业活动获取利益，并将该利益分配给成员。仅仅营利而不能将利益分配给出资人的法人，不能称为营利法人，如公立学校虽然收取学费或也从事其他营利活动，但所得利益用于补充经费不足或扩大其事业规模，“营利为了更好的公益”，所以仍属于公益法人。
　　公益法人是指以公益为目的事业的法人。公益法人不得以营利为目的，民法通则中规定的事业单位法人，多属于公益法人，社会团体法人中的消费者协会、慈善基金会等也属于公益法人。营利法人是指以营利为目的事业的法人，民法通则中规定的企业法人就属于营利法人。
　　(四)本国法人与外国法人
　　按法人登记地区分，在外国登记成立的法人为外国法人，在本国登记成立的法人为本国法人。按国民待遇，外国营利法人与本国营利法人的民事权利能力和民事行为能力基本是一致的。基于国家的经济安全，对外国法人有时会有些限制，例如禁止从事能源开采、不得参与和国防有关的工业等。相反的，为了吸引投资，对外国法人会有些优惠，例如减免税收、允许用外汇结算等。

作者：刘蕊