安徽省铜陵市人民政府


铜陵市人民政府关于印发铜陵市物业管理办法的通知
铜政〔2006〕70号

县、区人民政府，市政府各部门，各企事业单位：
现将《铜陵市物业管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。
铜陵市人民政府
二○○六年十二月四日
铜陵市物业管理办法

第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《安徽省物业管理条例》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内物业管理与监督适用本办法。
本办法所称物业管理，是指业主与其选聘的物业管理企业，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 市房地产行政主管部门主管全市物业管理工作。县、区人民政府应确定专门部门负责本行政区域内的物业管理工作。
市有关部门应履行各自职责，积极配合房地产行政主管部门做好相关工作。
第四条 各级政府应当扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。
街道办事处、乡镇人民政府应协助行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。
居民委员会、村民委员会和业主大会、业主委员会、物业管理企业应当依照各自职责，互相支持和配合，做好社区管理、社区服务与物业管理工作。
第五条 市房地产行政主管部门应当建立健全物业专项维修资金管理和使用制度。物业专项维修资金实行业主缴存、专户存储、按栋建帐、核算到户、专款专用，以确保资金的使用安全。
第二章　业主、业主大会和业主委员会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中按照规定享有权利和履行职义务。市房地产行政主管部门应制定业主行为规则，规范业主行为。
第七条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。
第三章　前期物业管理
第八条　在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的物业服务合同。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第九条　建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第十条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第十一条 建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经市房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。
第十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，任何单位和个人均不得擅自处置。
第十三条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行验收。验收时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第十四条 在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业服务设施，并按照不低于物业总建筑面积的3‰配置物业管理用房，最低不少于60平方米。
第十五条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章　物业管理服务
第十六条　从事物业管理的企业应具备独立的法人资格和相应的资质。从事物业管理的人员应当取得职业资格证书。
一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第十七条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同内容应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本办法第13条第1款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第十八条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第13条第1款规定的资料。
第十九条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第二十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第二十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业参照价格管理部门与房地产行政主管部门制定的相关指导性标准，在物业服务合同中约定。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第二十二条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务费用由双方约定。
第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十四条 对物业管理区域内出现违反有关治安、环保、市容环境卫生、装饰装修等行为时，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关管理部门接报后，应当依法对违法行为予以制止与处理。
第二十五条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业聘用的人员的，应当遵守国家有关规定。安保人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第二十六条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第二十七条　市房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用和维护
第二十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第二十九条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，并在约定期限内恢复原状。
第三十条 供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状，造成物业损失的，应予以赔偿。
第三十一条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第三十二条 利用物业共用部位、共用配套设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第三十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护 ，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第三十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳物业专项维修资金。
物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。具体管理办法由房地产行政主管部门商财政部门另行制定。
第三十五条 物业使用中禁止下列行为：
（一）拆改房屋承重结构；
（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；
（三）违法搭建建筑物、构筑物；
（四）擅自改变房屋用途或外貌，影响他人生活、工作或市容环境卫生；
（五）占道经营、摆摊设点；
（六）倾倒垃圾、污水和杂物；
（七）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
（八）违反规定停放自行车和机动车辆；
（九）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；
违反规定的，业主、业主委员会、物业管理企业有权予以制止。
第六章　法律责任
第三十六条 有下列行为之一的，依照《物业管理条例》由房地产行政主管部门给予行政处罚：
（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的；
（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
（三）不移交有关资料的；
（四）未取得资质证书从事物业管理的；
（五）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的；
（六）物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
（七）挪用专项维修资金的；
（八）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的。
第三十七条　有下列行为之一的，依照《安徽省物业管理条例》，由房地产行政主管部门应当责令限期改正，并可以按照以下规定处以罚款；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：
（一）拆改房屋承重结构的，处以50000元以上100000元以下罚款；
（二）占用房屋共用部位、公共场地的，个人处以1000元以上5000元以下罚款，单位处以50000元以上100000元以下罚款；情节严重的，个人处以5000元以上10000元以下罚款，单位处以100000元以上150000万元以下罚款；
（三）损坏共用设施设备的，处以10000元以下罚款。
违反本办法第35条第4项规定的，由业主委员会根据业主公约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由物业行政主管部门会同其他有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，房地产行政主管部门可处以5000元以上20000元以下的罚款。
违反本办法第35条第3项、第5项、第6项、第7项、第9项规定的，由公安、规划、环保、市容环卫、园林等行政主管部门依法予以行政处罚。
第三十八条　违反本办法规定，房地产行主管部门或有关主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关或者监察机关责令改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任:
（一）违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的；
（二）违法实施物业管理行政许可的；
（三）违反物业管理投诉处理规定的；
（四）对违反物业管理规定的行为，不依法查处的；
（五）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。
第七章 附 则
第三十九条 共用设施（如学校、幼儿园、垃圾中转站、加压站、配电房等）的产权界定原则。凡摊入成本进入房屋销售价格的建筑物产权归业主所有，未摊入成本进入房屋销售价格的建筑物产权归建设单位所有。
第四十条 本办法由市房地产行政主管部门负责解释并制定实施细则。
第四十一条 本办法自2007年1月1日施行。市政府1999年8月17日发布的《铜陵市住宅区物业管理暂行办法》同时废止。


青海省人大常委会


大通回族土族自治县义务教育条例
青海省人大常委会


（1996年5月8日大通回族土族自治县第十二届人民代表大会第四次会议通过 1997年7月25日青海省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准 1997年9月1日起施行）

条例
第一条 为了促进本县九年义务教育，根据《中华人民共和国义务教育法》、《青海省实施〈中华人民共和国义务教育法〉办法》、《大通回族土族自治县自治条例》等法律、法规，结合本县实际，制定本条例。
第二条 九年义务教育必须贯彻国家的教育方针，努力提高教育质量，使儿童、少年在品德、智力、体质等方面全面发展，为提高全民族的素质，培养有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义建设人才奠定基础。
第三条 九年义务教育实行目标管理责任制。县人民政府负责制定全县九年义务教育的规划并组织实施。
乡（镇）人民政府根据本县九年义务教育规划，制定本乡（镇）的实施方案，并负责实施。
驻县企业的九年义务教育工作，由当地人民政府统筹负责。设有中、小学的企业要办好自己的学校，积极普及九年义务教育。
第四条 九年义务教育实行评估验收制度。评估验收按县人民政府制定的规划进行。县教育督导室负责全县九年义务教育的督导、评估。
第五条 凡年满七周岁的儿童，应入学接受九年义务教育。县城所在地和有条件的乡（镇），儿童可以六周岁入学。居住分散的边远地区，儿童入学年龄可推迟到八周岁。
儿童、少年接受义务教育的权利受国家法律保护。父母或其他监护人必须保证子女或被监护人按规定年龄入学，受完九年义务教育。
适龄儿童、少年因疾病或特殊情况，需要延缓或免于就学的，须由儿童、少年的父母或其他监护人提出申请并出具县以上人民医院或有关单位证明，分别由乡（镇）人民政府或县教育行政部门批准。
第六条 禁止任何单位和个人招收未受完九年义务教育的儿童、少年就业。
第七条 县、乡（镇）人民政府要合理设置小学、初级中学，方便儿童、少年入学。要积极创造条件，发展学前教育和特殊教育。
鼓励集体经济组织、企业事业单位和其他社会力量开办学校。办学要经县人民政府批准。
第八条 县、乡（镇）人民政府加强民族教育，办好回族女子中学和其他民族学校，提高少数民族学生、特别是少数民族女童的入学率。在居住分散的少数民族地方，可设立寄宿学校。对特贫户的学生，减收或免收杂费。
第九条 学校有协助当地人民政府组织动员适龄儿童、少年按时入学的义务。
学校要严格学籍管理制度，不得强迫学生退学或转学。学校应接受曾有过失足行为的学生继续就学，不得歧视。学校应接受不妨碍正常学习的残疾儿童、少年入学。
学校不得向学生或家长单位摊派，滥收费用。
第十条 学校必须对学生加强爱祖国、爱人民、爱劳动、爱科学、爱社会主义的教育。
学校要严格执行教学大纲，加强教学研究，改进教学方法，提高教学质量。
第十一条 任何单位和个人不得破坏、侵占学校场地、房舍、设备及其它财产，不准向学校乱摊派，不得污染学校环境，不得干扰学校正常教学秩序。
未经教育行政部门批准，学校不得随意停课，不得将校舍、场地出租、转让作非教学使用。
第十二条 不准在学校传播淫秽读物和音像制品，不准向学生灌输封建迷信思想。
禁止在校园内和学校门口摆摊叫卖。
第十三条 禁止利用宗教妨碍、干预义务教育。
禁止寺院招收未受完九年义务教育的儿童、少年入寺。
第十四条 县人民政府有计划地吸收、培养、培训师资，加强教师队伍建设，稳定教师队伍，提高教师素质，逐步达到国家规定的教师学历标准。
任何单位未经县教育行政部门批准，不得随意抽调和借调教师做其它工作。
第十五条 教师应遵守和维护职业道德。禁止辱骂、体罚或变相体罚学生。
第十六条 实行教师职称评聘分离，年度考核。
第十七条 全社会要尊师重教，保护教师的合法权益。县、乡（镇）人民政府要采取有效措施，改善教师的工作条件和生活条件，在边远山区工作的教师享受适当的补贴。
各级人民政府要切实保证和逐步提高民办教师待遇。民办教师的报酬应略高于当年全县农民人均纯收入，其报酬除国家补助部分外，由乡（镇）人民政府统筹解决，不得拖欠。
第十八条 实施义务教育的经费，由县、乡（镇）人民政府负责筹措。用于义务教育的财政拨款的增长比例，要高于当年财经经常性收入的增长比例，并使生均教育费用逐步增长，切实保护教师工资和生均公用经费逐步增长。
农村、城镇的教育费附加，由税务部门和乡（镇）人民政府依法足额征收，并按期如数拨付给教育行政部门。农村教育费附加按上年农民人均纯收入的1．5－2％的比例与农业税一并征收，并实行乡征县管乡用。教育费附加主要用于九年义务教育。
鼓励各种社会力量和个人自愿捐资助学。
任何单位和个人不得克扣或挪用教育经费。
第十九条 县人民政府把学校的基本建设纳入城乡建设规划，统筹安排学校的基本建设用地，按照国家有关规定实行优惠政策。
学校的基本建设资金，以财政拨款为主，多渠道筹集。乡（镇）人民政府按有关规定经过批准之后，根据自愿量力的原则，可以在本行政区域内集资，用于改造学校危房。
第二十条 县、乡（镇）人民政府逐步建立人民教育基金，用于奖励和表彰在义务教育工作中成绩显著的单位和个人。

县人民政府按照国家规定设立助学金，帮助贫困学生就学。有条件的学校，可设立奖学金。
第二十一条 县人民政府重视和发展电化教育，计划、财政、广播电视等部门应予扶持。
第二十二条 县人民政府制定优惠政策，鼓励和扶持学校开展勤工俭学，兴办校办产业。
第二十三条 对符合下列条件的单位和个人，由县、乡（镇）人民政府给予表彰和奖励：
（一）认真执行本条例，成绩显著的；
（二）积极办学或捐资助学，做出突出贡献的；
（三）长期从事义务教育事业，忠于职守，取得优异成绩的。
第二十四条 对违反本条例，有下列行为之一的单位和个人，由有关部门分别给予批评教育、行政处分或依法进行行政处罚；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任：
（一）不执行义务教育的有关规定，工作失职的；
（二）父母或其他监护人无正当理由不送适龄儿童、少年入学接受九年义务教育的；
（三）招收应该接受九年义务教育的儿童、少年就业、入寺的；
（四）拒绝接受不妨碍正常学习的残疾儿童、少年入学或强迫学生退学、转学的；
（五）侵占、破坏、私自转让学校场地、房舍、设备和其他财产，干扰正常教学秩序的；
（六）利用宗教干预、妨碍义务教育的；
（七）在学校传播淫秽读物、音像制品或向学生灌输封建迷信思想的；
（八）侮辱、殴打教师或体罚学生的；
（九）不及时采取措施，致使校舍倒塌造成事故的；
（十）征收教育费附加不力的；
（十一）贪污、挪用、克扣教育经费和专项教育资金的。
第二十五条 本条例应用中的具体问题由县人民政府负责解释。
第二十六条 本条例自1997年9月1日起施行。



1997年7月25日