西安市城市房屋拆迁管理办法
陕西省西安市人大常委会
西安市城市房屋拆迁管理办法
（1989年4月12日西安市第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过1989年9月23日陕西省第七届人民代表大会常务委员会第九次会议批准根据1992年12月23日西安市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过1993年3月6日陕西省第七届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准的《关于修改〈西安市城市建设拆迁安置办法〉的决定》第一次修正根据1997年11月13日西安市第十二届人民代表大会常务委员会第三次会议通过1998年4月23日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第二次会议批准的《关于修改〈西安市城市建设拆迁安置办法〉的决定》第二次修正根据2003年4月2日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议通过2003年8月1日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第五次会议批准的《关于修改〈西安市城市建设拆迁安置办法〉的决定》第三次修正根据2010年7月15日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过2010年9月29日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准的《西安市人民代表大会常务委员会关于修改部分地方性法规的决定》第四次修正）
第一章 总则
第一条 为维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设项目顺利进行，加强城市房屋拆迁的管理，依据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内的城市规划区国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本办法。
第三条 拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人、承租人应当在拆迁期限内完成搬迁。
拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人。承租人是指具有合法租赁关系的房屋使用人。
第四条 西安市房屋行政管理部门是本市城市房屋拆迁的主管部门，对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理，其所属的西安市城市房屋拆迁安置管理办公室（以下简称市拆迁办）具体负责本市城市房屋拆迁的管理工作。
阎良区、临潼区、长安区和市属各县城市房屋拆迁主管部门（以下简称区、县拆迁主管部门）负责辖区内房屋拆迁的管理工作。
第二章 拆迁管理
第五条 拆迁人领取房屋拆迁许可证，应当向市拆迁办或区、县拆迁主管部门提出申请，并提供下列资料：（一）建设项目批准文件；(二)建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）在指定银行专户存入足额的拆迁补偿安置资金的证明。市拆迁办或区、县拆迁主管部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第六条 拆迁范围确定后，拆迁范围内不得新建、扩建、改建房屋和其他设施，不得改变房屋使用性质，不得出租房屋。新建、扩建、改建的房屋和其他设施拆迁时不予安置补偿。
拆迁人在规定的时限内不实施拆迁且未按规定办理延期手续的，前款规定即自行解除。
第七条 拆迁人、被拆迁人就补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，签订拆迁补偿安置协议后，方可进行拆迁。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
第八条 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人应当将国土资源使用权证、房屋产权证、租赁凭证交拆迁人，由拆迁人到国土资源、房屋管理部门办理注销手续。
实行产权调换的，拆迁人应当按照协议的规定，给被拆迁人提供房屋并办理房屋产权证。
第九条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
市、区、县拆迁主管部门和市拆迁办不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
拆迁安置工作人员必须经市拆迁办培训、考核合格，执行职务时应当佩戴标志，持证上岗。
第十条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市拆迁办或区、县拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的区、县拆迁主管部门或市拆迁办的，由本级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。裁决部门需要索取证据的，当事人、有关部门、组织和个人应当按要求提供或者补充证据。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、过渡用房的，不停止对裁决的执行。
第十一条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、区、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市拆迁办、区县拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第十二条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依照协议约定向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十三条 拆除产权不明确或者房屋所有人下落不明的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报市拆迁办或区、县拆迁主管部门批准后方可实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。拆迁人应将安置的房屋交当地房屋管理部门代管。
第十四条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当作价补偿。
第十五条 拆迁涉及国家另有规定的房屋、古迹、文物、寺庙、树木及其他设施，应由市拆迁办和拆迁安置主管部门会同有关部门按国家法律、法规和政策规定，结合本办法处理。
第十六条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经市拆迁办或区县拆迁主管部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签定之日起30日内予以公告。
第十七条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。市拆迁办或区、县拆迁主管部门应当监督拆迁补偿安置资金的使用。
第三章 拆迁补偿与安置
第十八条 拆迁补偿方式分为货币补偿和产权调换。
货币补偿的金额、房屋产权调换差价结算，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
第十九条 拆迁生产、营业用房，造成停产、停业的，在协议规定过渡期内，由拆迁人发给经济损失补偿费。超过过渡期的，在原补偿基础上增发补偿费。
第二十条 拆迁中的过渡用房，可由被拆迁人或房屋承租人自行安排，也可由拆迁人提供。自行安排，并按规定期限搬迁的，由拆迁人按被拆迁人原房屋建筑面积从搬迁之日起发给过渡补助费。由拆迁人安排过渡用房的，不发过渡补助费。
被拆迁人或房屋承租人自行搬迁的，拆迁人应当发给搬迁补助费。
第二十一条 拆迁安置实行产权调换的，可以在拆迁范围内调换，也可以易地调换。从区位好的地段易地到区位差的地段，拆迁人应当和被拆迁人对被拆迁房屋的区位差价予以结算。
第二十二条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
拆迁存在租赁关系的公房，被拆迁人与房屋承租人不能解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人租用，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。
第二十三条 拆除违法建筑、超过批准期限和批准时明确不予补偿的临时建筑，不予补偿安置；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
第二十四条 被拆迁人为行动不便的残疾人，实行产权调换的，一般应安排在三层以下（含三层），但一户安置两套以上（含两套）住房的，应高低搭配。
第二十五条 用于安置被拆迁人的房屋，必须符合国家质量安全标准。
第二十六条 拆迁补偿安置工作完毕后，拆迁人应将有关拆迁补偿安置清册报送市拆迁办或者（区、县）拆迁主管部门审查备案。
第四章 奖励与处罚
第二十七条 在拆迁安置工作中，对认真执行本办法，做出显著成绩的，由城市房屋拆迁主管部门或者市拆迁办给予表彰、奖励。
第二十八条 对有下列行为之一的，由市拆迁办或区、县拆迁主管部门视情节予以处罚：
（一）无房屋拆迁许可证擅自拆迁的，责令停止拆迁，赔偿经济损失，给予警告，并处以已拆迁建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款；
(二)以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款；
（三）拆迁人未按房屋拆迁许可证确定的范围实施拆迁的，或者委托无拆迁资格的单位拆迁的，责令停止拆迁，赔偿经济损失，给予警告，可以并处拆迁安置资金3%以下的罚款，情节严重的，吊销房屋拆迁许可证；
（四）接受委托的拆迁单位违反本办法的规定，转让拆迁业务的，责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁业务费25%以上50%以下的罚款；
（五）拆迁人随意降低补偿安置标准的，责令限期改正，情节严重的，对拆迁人处以5000元以上20000元以下罚款，对直接责任人处以200元以上500元以下罚款；
（六）拆迁工作人员无证上岗的，责令离岗，并按每人200元对拆迁人处以罚款；造成不良后果的，责令拆迁人限期整顿，情节严重的，吊销拆迁许可证。
第二十九条 拆迁人无正当理由超过规定拆迁期限的，责令限期改正，并按下列规定予以处罚：
（一）6个月以上不足1年的，处以拆迁安置补偿资金1%的罚款；
(二)1年以上1年半以内的，处以拆迁安置补偿资金2%的罚款；
（三）1年半以上的，处以拆迁安置补偿资金的3%的罚款。
第三十条 对本办法规定的行政处罚，由市拆迁办或区、县拆迁主管部门依照法律、法规的规定进行。处罚金额在3万元以上或者吊销拆迁许可证、拆迁资格证书的，当事人有要求举行听证的权利。
当事人对行政处罚决定不服，可依法提起行政复议或行政诉讼。当事人不申请复议、也不起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十一条 市拆迁办或区、县拆迁主管部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 在拆迁安置过程中，对聚众闹事、行凶打人的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第五章 附则
第三十三条 本办法实施细则和拆迁房屋估价规定由西安市人民政府制定。
第三十四条 本办法自公布之日起施行。
举证责任分配制度是我国民事诉讼证据制度这一核心中心，举证责任分配是个极为重要且复杂的法律问题，或者可以说，不同的举证分配方案会引起截然不同的诉讼结果，如果分配不当，不仅会极大的损害一方当事人的合法权益，还会破坏法律的公平与正义。因此，举证责任分配的科学性，是指引民事诉讼公平、良性循环的“衡平器”。通常，民事诉讼举证责任分配是由民诉法，民事实体法及司法解释的相关规定而确定的，或者说，举证责任分配具有法定性、不可替代性和恒定性，在无特殊情形下，审判法官是不能随意对民事诉讼举证责任进行自由分配。然而，由于立法的滞后性，法律规定再严密，再周详也难以穷尽现实生活中所发生的繁多错综复杂的民事活动和交易关系类型。在这种情况下，现成的法律也难以满足司法实践中的所有需求，这样，无法根据立法规定来确定举证责任分配，这已成为困扰司法实践的一大难题。最高法院基于立法机关赋予的司法解释权在立法滞后，法官不得拒绝司法裁判的大背景下，作出了法官在无法律、司法解释的具体规定下，允许法官自由裁量举证责任分配的解释规定，这一新规定，修补了举证责任分配制度的缺陷，也丰富了举证责任分配理论，同时对促进司法公正、营造和谐诉讼氛围起到了极为重要的作用。笔者就法官在自由裁量举证责任分配过程中呈现出的有关问题做一番深入的研讨，期望为进一步规范法官的举证责任分配自由裁量权尽一份绵薄之力。
一、法官自由裁量举证责任分配制度内涵的概述
我国司法解释赋予法官在证明责任分配上的自由裁量权，既弥补了立法上的不足，也符合了司法实践的需要。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七条规定，所谓法官自由裁量举证责任分配制度，是指办案法官在个案审理中遇到了无法律、司法解释等具体规定而无法确定举证责任承担时，基于保障司法公正，根据公平正义等原则，综合考虑当事人举证能力等因素自由裁量确定当事人的举证责任承担的一种诉讼制度。法官这种证明责任分配上的自由裁量权，也是司法裁判权的重要体现。
二、法官自由裁量举证责任分配时应遵循的司法原则
（一）坚持公平正义原则
举证责任分配在一定意义上是个价值考量的问题。按照有关学者的观点，举证责任分配是以公平正义为最基本的价值准则，而公平正义的实现，又仰赖于程序法与实体法的各种具体原则。具体而言，法官在个案审理中，遇到了“准法律缺位”情形时，在保护力度与方式上要尽量向受害者、弱势主体倾斜，依法提供尽可能的救济途径，比如，法官以公平正义原则对举证责任承担进行第二次分配，通过公正的举证责任分配手段，从而推动案件朝公平正义方向发展，最大程度地保障了个案公正。
坚持“能强优配”原则
实践证明，当事人对于待证事实的举证条件和举证能力往往各有差异，在证据的收集能力上，法人和其他组织因其社会经济地位和影响一般要优于自然人，掌握国家权力的自然人又优于普通的自然人；具有丰富的社会阅历和有一定文化素养的自然人又优于文化知识欠缺、阅历较浅的自然人，具备法律专业的公民又优于法律知识欠缺的自然人。在个案审理中，法官对当事人举证责任进行再分配时，要充分考虑当事人的诉讼能力强弱、举证能力大小等因素，通常由能力较强的当事人优先承担举证责任，这样保持诉讼结构平衡，极大地保护了弱者的权益。
（三）坚持“证近优配”原则
双方当事人因环境与条件不同，从而与证据的距离上有所不同，有的当事人因客观因素而接近证据的距离较近，有的当事人因主观原因而接近证据的距离较远，按常理而言，离证据的距离最近的当事人更易发现证据，也更易举证，使其举出的证据更接近案件事实；远离证据的自然人，难以接近和发现证据，从而不具备举证条件。法官在个案审理中，如遇到举证责任分配情形时，首先要考虑被举的“证据”与当事人接触的“远近”程度，从而决定由离证据距离较近的当事人优先承担举证责任后果。
三、法官自由裁量举证责任分配的适用条件
（一）法官自由裁量举证责任分配必须符合民事举证责任分配的顺序要求。
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称证据规则）第七条规定，我国民事举证责任分配有三个顺序层次：第一，根据法律、法规进行分配。例如，依照我国《民诉法》第六十四条的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”这就是通常所说的“举证责任正置”原则，也是民事诉讼的最基本的举证责任分配原则，除特殊规定外，一般都要适用这个基本分配原则；第二，根据司法解释和其它相关规定进行分配。例如，依照我国司法解释《证据规则》第四条的规定，对8种特殊侵权案件规定了由加害人或管理人承担其无过错的举证责任，这就是通常所说的“举证责任倒置”原则，在该8种特殊侵权案件中，通常由被告承担举证责任；第三，法官自由分配举证责任。也就是说，在无法律、司法解释具体规定的情况下法官可以根据公平、正义等原则，根据不同的案情，综合当事人的举证能力，辨明事实真伪的具体要求进行举证责任第二次分配。
原、被告在诉讼中首先也要穷尽完成其基本的举证责任要求，如遇到案件的核心证据无法适用“谁主张，谁举证”的基本分配原则来获取，而被告举证则不适用法定上的举证责任倒置情形，办案法官如经审查判断核心证据可能被一方撑控，如不对举证责任进行第二次分配，显然会导致案件不公正，此时办案法官才能着手考虑举证责任分配自由裁量问题。
严格来说，法官自由裁量举证责任分配，实际上是举证责任的第二次分配，因此，并不排斥举证责任基本分配原则即“谁主张，谁举证”，也就是说，在一般诉讼中，无论是原告，还是被告都要对基本的事实做出举证，或已穷尽完成了举证义务，只有在遇到案件法律上的证据举证障碍时，或者说，不能采用一般举证原则进一步完成举证，这时，办案法官才能考虑举证责任的第二次分配。例如，原告赵某在某商场购得美容产品一套，留有购物发票。在使用该产品过程中，赵某出现皮肤溃烂现象，后经鉴定，赵某使用的美容产品属于过期产品。赵某遂将商场诉至法院。在该案诉讼中，原告赵某依据“谁主张，谁举证”的一般举证原则，就基本的受害事实，及是否存在因果关系等方面穷尽做出了举证，完成了基本的举证责任，但不能是否系被告提供的产品所致进一步举证，而被告又不属于举证责任倒置，被告按理无须对自己是否存在过错或对原告造成的伤害是否存在因果关系进行举证。如果法官不对举证责任承担进行第二次分配，则无法保障案件的公正，也极大的损害了受害人的民事权益，因此，法官在遇到该情形时，在不违反法律和司法解释规定，遵守公平等原则，应对举证责任进行再分配，即由被告就其产品质量是否合格进行举证。
四、举证责任再分配时的举证时限要求
通常，法官在庭前是无法判明是否要对当事人的举证责任进行再分配，实践证明，法官只能在庭审中才能准确判明是否适用举证责任再分配，如决定举证责任第二次分配，这样，就牵涉到了举证期限是否需延长的问题，如果一方当事人就法官分配的举证责任能在庭审中提供对方所需的“证据”，则无需延长举证期限，如当事人需要申请延长举证期限，法院原则上应予以准许，但要审查延期的合理性，此时，案件应延期审理。