广东省汕头市人民政府


汕府〔2008〕138号

印发《汕头经济特区城市房屋拆迁评估管理办法》的通知


　　　
各区县人民政府，市政府各部门、各直属机构：
《汕头经济特区城市房屋拆迁评估管理办法》业经2008年9月19日汕头市人民政府第十二届第32次常务会议审议通过，现予公布，自2008年12月1日起施行。

　　

汕头市人民政府 　　　　　　　　　　　　　　
二○○八年九月二十八日



（此件在《汕头市人民政府公报》刊发，不再发文）




汕头经济特区城市房屋拆迁评估管理办法

第一条　为规范汕头经济特区（以下简称特区）城市房屋拆迁评估行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《汕头经济特区城市房屋拆迁管理规定》等有关规定，结合特区实际，制定本办法。
第二条　在特区城市规划区范围内进行城市房屋拆迁评估活动的，适用本办法。
第三条　本办法所称城市房屋拆迁评估（以下简称拆迁评估），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
第四条　拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁评估活动和评估结果。
第五条　拆迁人应当依法取得房屋拆迁许可证，并在市建设行政主管部门（以下称市房屋拆迁主管部门）或者市人民政府授权的部门发布房屋拆迁公告后方可委托评估。
市房屋拆迁主管部门或者市人民政府授权的部门在发布房屋拆迁公告时，应当将拆迁项目、拆迁范围、拆迁面积以及接受评估机构报名的时限、地点、方式等内容向社会公布。
第六条　拆迁评估由具有房地产价格评估资格的评估机构（以下简称评估机构）承担。拆迁人和被拆迁人（以下统称委托人）应当委托具有拆迁评估资格的评估机构对被拆迁房屋进行评估。
市房地产管理部门应当定期向社会公示资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构，供委托人选择。
第七条　评估机构的确定应当公开、透明，采取公开抽签的方式。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一个评估机构评估。需要由两个或者两个以上评估机构评估的，评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
第八条　评估机构确定后，委托人应当就委托事项与评估机构签订房屋拆迁评估合同。
评估机构在接受拆迁人委托时，应当查验房屋拆迁许可证和房屋拆迁公告。
第九条　受委托的评估机构不得向其他评估机构转让、变相转让受委托的评估业务。
评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
第十条　房屋拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。经批准分期分段实施拆迁的，以当期（段）拆迁实施之日为评估时点。
拆迁评估仅限于被拆迁房地产无权利负担的公开市场价值，不考虑房地产租赁、抵押、查封等权利限制的因素。
违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估。未超过批准期限的临时建筑的拆迁评估，应当根据批准期限减去已经使用年限后的剩余年限评估其残值。
已依法办理报建手续的在建工程，按其实际工程量评估其价值。
第十一条　拆迁评估一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他评估办法，并在评估报告中充分说明原因。
第十二条　评估机构应当按照建设部《房地产估价规范》及有关法律、法规、规章的规定进行评估。
第十三条　拆迁评估分为分类评估和分户评估。
分类评估是指评估机构对被拆迁范围内的同类用途和结构房屋，结合其新旧程度和邻近房屋的市场交易价格等因素进行的房地产市场平均价格的评估。
分户评估是指评估机构对被拆迁范围内某一被拆迁房屋的市场价值进行的评估。
第十四条　分类评估由拆迁人委托评估机构进行。
选择用于分类评估的各类被拆迁房屋，每类不得少于三宗。
分类评估结果应当报送市房屋拆迁主管部门或者市人民政府授权的部门，并以《房屋拆迁补偿公告》的形式向社会公布。
第十五条　凡属以下情况的，应当进行分户评估：
（一）拆迁当事人协商决定进行分户评估的；
（二）被拆迁人不接受分类评估结果，拆迁双方经协商仍不能达成一致的；
（三）需要由市房屋拆迁主管部门或市人民政府授权的部门裁决的；
（四）无主房屋、代管房屋、业主死亡无代理人或代理人不明确的房屋、有产权纠纷的房屋，以及其他产权不明确的房屋。
第十六条　进行分类评估的，拆迁评估人员应当对拆迁片区进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映拆迁片区状况和选取代表性样本点的外观、内部状况的影像资料。
进行分户评估的，拆迁评估人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观、内部状况的影像资料。分户评估的实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由两个除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人签字见证，并在评估报告中作出相应说明。
第十七条　委托人应当在约定期限内提供评估必需的资料，协助评估机构开展现场勘察等工作。
第十八条　被拆迁房屋所在的房地产交易管理机构应当为评估机构开展工作提供方便，协助提供有关的房地产交易信息。
第十九条　评估机构应当将分户评估的初步评估结果向被拆迁人公示七日，并进行现场说明，听取有关意见。
第二十条　评估机构应当按照合同约定向委托人出具评估报告。
评估报告必须由注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章后方可生效。评估报告一式三份，拆迁人与被拆迁人各执一份，一份报市房屋拆迁主管部门备案。
第二十一条　拆迁人或者被拆迁人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。评估机构应当向其解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。
第二十二条　被拆迁房屋属于本办法第十五条第(四)项规定情形的，拆迁人应当在委托评估机构进行分户评估后，将评估报告一并办理证据保全手续。
第二十三条　评估机构应当按照物价部门规定的收费标准收取房地产价格评估费。评估费由委托人承担，本办法第二十四条另有规定的除外。
第二十四条　被拆迁房屋按规定实行分户评估的，其委托主体及评估费负担，按下列规定执行：
（一）属本办法第十五条第（一）项规定情形的，由拆迁人和被拆迁人共同委托，评估费由双方各负担百分之五十。
（二）属本办法第十五条第（二）项规定情形的，由被拆迁人委托；被拆迁人不委托的，可由拆迁人委托。该项评估费由双方各负担百分之五十，并由委托方先行全额支付。
（三）属本办法第十五条第（三）项规定情形的，由裁决申请人委托并承担评估费。
（四）属本办法第十五条第（四）项规定情形的，由拆迁人负责委托并代付评估费。
第二十五条　拆迁当事人对分户评估的结果有异议的，自收到评估报告之日起五日内，可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托评估机构评估。
第二十六条　拆迁当事人向原评估机构申请复核评估的，该评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起五日内给予答复。评估结果没有改变的，应当出具书面意见；评估结果改变的，应当重新出具评估报告。
拆迁当事人另行委托评估机构评估的，受委托的评估机构应当在十日内出具评估报告。
第二十七条　拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议或者另行委托评估的结果与原评估结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托评估机构出具的评估报告之日起五日内，可以向市房地产拆迁价格评估专家委员会（以下简称市评估专家委员会）申请技术鉴定。
第二十八条　市评估专家委员会应当自收到申请之日起十日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。
评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，评估机构应当重新出具评估报告。
申请复核或另行委托评估的费用，市评估专家委员会维持原评估报告的，由申请人承担；评估存在技术问题的，由原评估机构承担。
第二十九条　市评估专家委员会受理拆迁评估技术鉴定申请后，应当指派三人以上（含三人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁评估技术鉴定事宜。
鉴定组成员与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
原评估机构应当配合市评估专家委员会做好鉴定工作。
第三十条　市评估专家委员会成员、评估机构、评估人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者评估结果无效。
拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助评估机构实地查勘而造成评估失实或者其他后果的，应当承担相应责任。
第三十一条　拆迁当事人对评估结果有异议但未在规定期限内向原评估机构申请复核评估，或者另行委托评估机构评估，或者向市评估专家委员会申请技术鉴定的，该评估结果为最终的拆迁补偿依据。
已向市评估专家委员会申请技术鉴定的，以市评估专家委员会认定的评估结果作为拆迁补偿依据。
第三十二条　对有下列行为之一的评估机构和评估人员，由市房地产管理部门按照有关法律、法规和规章的规定予以处罚，或者记入其信用档案：
（一）出具虚假评估报告的；
（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁评估业务的；
（四）允许他人借用自己名义从事房屋拆迁评估业务或转让受托的拆迁评估业务的；
（五）以不正当理由或名目收取额外费用的；
（六）不履行评估咨询义务的；
（七）法律、法规和规章规定的其他情形。
第三十三条　本办法由市房屋拆迁主管部门负责解释。
第三十四条　本办法自2008年12月1日起施行。2003年8月28日汕头市人民政府颁布的《汕头经济特区城市房屋拆迁评估管理暂行办法》同时废止。

　　摘要：行政诉讼原告资格，是指符合法律规定的条件，能够向人民法院提起行政诉讼的资格。行政诉讼原告资格规定地合理与否对于人民法院正确及时地审理行政案件，保障和监督行政机关依法行政，保护公民、法人和其他组织的合法权益有着重要的价值。行政诉讼原告资格界定的标准及是否应扩大等问题，虽然有许多学者对此问题进行了全面、深入的分析与探讨，并且也提出了许多完善建议，但目前的研究缺乏深层次的理论基础，主要是从主观公权利的救济角度，存在认识上的偏差。本文认为，有必要从客观法维护模式下来探讨行政诉讼原告资格的标准及完善，具有理论和实践上的正当性。

　　
　　在我国行政诉讼中，没有对原告资格做出具体而明确的规定。但是，在行政诉讼中，谁有资格向法院起诉，是行政诉讼程序必须首先予以解决的问题。它不仅与公民权利的保护和监督行政主体能否依法行政有着直接的关系，同时也决定着司法机关对行政主体行为的监督范围，决定着受到行政主体侵害的个人或者组织诉权的范围，也关系到行政效率会不会因为行为人滥用诉权而产生的消极影响，关系到整个诉讼过程能否顺利地进行。我国行政法学界对于行政诉讼原告资格的研究众说纷纭、莫衷一是，对于“合法权益”、“法律上利害关系”的论争更有愈演愈烈之势，虽说在某些方面取得了一些共识，行政诉讼法理论界一致认为应当扩大我国行政诉讼原告资格，理论界开始从诉权、诉的利益、成熟原则等新的角度研究了行政诉讼的原告资格，并在各自的角度下取得了共识。但他们为完善原告资格而提出的新理论仍然不能满足实践需要，远远不足以解决实际问题，存在明显的缺陷。因此，应当重新审视现有的一些理论，形成更成熟的理论来准确界定行政诉讼原告资格。

　　一、行政诉讼原告资格研究现状

　　行政诉讼的原告，是指认为行政主体及其工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，而向人民法院提起诉讼的个人或者组织。[1]

　　行政诉讼原告资格，是指符合法律规定的条件，能够向人民法院提起行政诉讼的资格。原告资格是一种程序性权利，享有原告资格的人，只要认为其合法权益受到具体行政行为的侵害即可提起行政诉讼，并不要求真正发生侵害其合法权益的事实。[2]依据《布莱克法律大辞典》的解释，是指某人在司法性争端中所享有的将该争端诉诸司法程序的足够的利益，其中心课题是确定司法争端对起诉人的影响是否充分，从而使起诉人成为本案诉讼的正当原告。[3]

　　《行政诉讼法》有关原告资格共有三方面的立法规定：一是《行政诉讼法》第2条关于行政诉权的规定；二是《行政诉讼法》第24条关于原告范围的规定，即确定原告的不同情形；三是《行政诉讼法》第37—41条关于起诉、受理条件的规定。依据《行政诉讼法》的上述规定，人们习惯于以行政相对人作为标准来判定原告资格。由于《行政诉讼法》的立法规定比较原则，难以解决司法实践中原告资格的确定问题，为此，最高人民法院《行政诉讼法司法解释》第12条规定了在审判实践中确立原告资格的新的标准，即“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”。

　　行政诉讼法理论界一致认为应当扩大我国行政诉讼原告资格。在原告资格的利益保护方面，应当扩大理解法律规定中的“合法权益”、“法律上利害关系”等概念，应当涵盖法律消极承认的“法益”[4]或“形成中的权利”，避免把原告资格的利益保护范围局限于法律规定的“权利”。在原告资格可诉行政争议方面也展开了广泛的讨论，除了进一步详细探讨具体行政行为的不同类型及特征外，还建议扩大行政诉讼的受案范围，扩展到抽象行政行为、部分内部行政行为等。[5]各国的行政诉讼法也经历了特别许可到一般许可的历史过程。国外行政诉讼原告资格相对于过去已经有了很大的扩展，已成为域外法研究中的常识。行政诉讼原告资格的研究抛弃了过去过于脱离具体问题的研究方式，进入到了各个具体领域。原告资格研究涉及到的具体领域包括对高校行政行为[6]、内部行政行为[7]、股东的原告资格[8]、抽象行政行为、与环境资源相关的行政行为，甚至有关行政事实行为、公安侦查行为等，研究的领域越来越细化；新近关注的焦点集中在行政合同、行政计划和行政强制执行等领域。对各个领域中的具体问题都取得一定共识，例如，理论界一致认为行政合同应当纳入行政诉讼的受案范围。[9]学者们从不同的角度进行研究，为行政诉讼原告资格的完善拓展了思路、打开了视野，提供了有益的理论借鉴。

　　但是，我们也应看到，理论界为完善行政诉讼原告资格提出的方案无法取得共识。有的认为，利益衡量是界定原告资格的“根本方法”，法官在界定原告资格时应当考虑到社会主流价值取向、社会整体的道德情感以及公共政策等因素，也就是与社会需求保持某种程度的一致。[10]有的则认为，应把“合法权益”作为衡量原告资格有无的标准，还有的学者具体提出了发展我国行政诉讼原告资格的具体路径：第一步，人民法院通过典型判例形成若干发展行政诉讼原告资格的规则；第二步，时机成熟时，再通过司法解释确认这些规则；第三步，如果司法解释与法律法规行政解释发生冲突，造成司法权与立法权、行政权相互干扰时，由全国人大及其常委会以制定法的形式加以明确。[11]各家间无法形成完善我国原告资格的共同方案，对于采用“一步到位式”还是“循序渐进式”的完善途径也缺乏共识。

　　为完善原告资格而提出的新理论仍然不能满足实践需要。理论界提出的上述观点远远不足以解决实际问题，其缺陷是明显的。理论界对原告资格规定中的相关术语及其相互关系理解也存在分歧，这种分歧根源是背后的理论观点不同。因此，我国原告资格理论研究中存在的问题归结到一点，就是现有的观点和理论不够成熟，理论上难以得到认同、实践上难以满足要求，迫切要求我们引入新的理论观点完善原告资格的理论。

　　二、行政诉讼原告资格扩大之理论基础

　　（一）我国行政诉讼功能模式

　　所谓行政诉讼的功能模式是指设计行政诉讼制度以及行政诉讼活动所要达到的终极目标而呈现的总体风格。行政诉讼的功能是指行政诉讼制度对社会关系可能产生的影响。尽管学者们对行政诉讼功能有不同的理解，但行政诉讼功能具有保护权利以及实现行政客观法律秩序两个要素是基本认同的。由于世界各国的政治状况、历史阶段、文化底蕴、宗教伦理、地缘环境等因素的不同，各国设计的行政诉讼功能模式，在不同的历史时期和不同国家亦有所不同。因此，行政诉讼之功能，从世界范围内行政诉讼发展的历史及理念看，依功能取向的不同，存在主观公权利保护模式及客观法秩序维护模式两种不同的理想类型。

　　所谓主观公权利保护模式就是指国家设立行政诉讼制度的核心功能在于保障人民的公权利，而客观法秩序的维护只是在保障人民的公权利的范围内附带功能的理想模式类型。在此模式下，行政诉讼的主要功能是保护公民的合法权益。当公民的合法权益受到来自国家的行政侵害时，国家有义务提供帮助。其理论基础是个人主义和自由主义，其逻辑假设就是个人权利优先，把社会看作是个人为了实现本质上属于个人的目的而建构起来的工具。在个人权利优先及注重司法与行政分立的理念下，司法审查的目的被定位为救济权利的法，而不是监督行政的法。主观公权利保护模式为德国目前的通说。除了大陆法系的德国，英美法系的司法审查制度总体上也是主观公权利保护模式。

　　所谓客观法秩序维护模式是指国家确立行政诉讼制度的目的是维持行政客观的公法秩序并确保公法实施的有效性，其功能取向在于协助行政创造或重建行政行为的客观合法性。行政诉讼功能模式是一个国家对行政诉讼价值选择的结果，特定历史时期行政诉讼的价值直接决定并体现于行政诉讼功能中，因而，一个国家的行政诉讼呈现维护客观公法秩序模式是由于这个国家的行政诉讼制度突出监督行政功能的价值选择。客观法秩序维护模式的理论基础是法国社会连带主义法学观点。尽管行政诉讼之客观法秩序维护模式与诉讼的一般规律显得不太协调，但却与产生行政诉讼制度的历史相吻合。从世界范围看，各国行政诉讼制度发展史表明，设立行政诉讼的初衷并不主要是为了保障公民权益，而首先是为了维护客观法律秩序，协调司法权与行政权的关系。

　　行政诉讼应当兼顾个人权利的救济与维护客观法秩序的关系，亦即我国行政诉讼功能模式应当是混合模式，即兼顾主观公权利保护和客观法秩序维护功能模式，但是，二者在其中的地位是不一样的，行政诉讼模式总体上是客观法秩序维护功能模式，同时兼顾主观公权利保护模式的特点，具有宪法学以及行政诉讼法学的理论基础。[12]

　　（二）客观法秩序维护模式下研究行政诉讼原告资格的正当性

　　1.主观公权利保护模式下原告的起诉资格受到限制

　　由于主观公权利保护模式下的行政诉讼的核心功能在于保障公民的公权利，因而主观公权利保障模式下的行政诉讼程序构造具有与其功能相适应的特征。该模式在理念上以保护个人权利为重心，属于主观诉讼的范畴。在此理念下，行政诉讼的程序设计和运作机制主要围绕当事人的权利损害与救济展开。在行政诉讼审理过程中，行政行为合法性问题并非审理的核心，只是给予当事人救济的辅助手段。

　　在行政诉讼入口上，原告资格需要具备受到行政行为法律上的侵害，至少与行政行为具有利害关系。因此，只有公民的主观公权利受到侵害时，行政诉讼的大门始才开启。否则，法院以诉之不合法性不予受理。因此，主观公权利保护模式下行政诉讼具有原告的起诉资格受到限制的特点。

　　2.客观法秩序维护模式下原告提起诉讼的资格限制松懈

　　维护客观法秩序模式下的行政诉讼制度的功能主要在于行政创造或重建行政行为客观的合法性。因此，该模式下行政诉讼的主要目的不在于保护当事人的权利，而在于促进行政客观法秩序的实现。此种诉讼目的应当纳入客观诉讼的理念。在该理念下，行政诉讼的要旨不是当事人的权利或利益是否受到侵犯，而是行政行为的适法性。因而，对当事人起诉资格宽松许多，法院的审理侧重围绕行政行为的合法与否进行。尽管维护行政法治，监督行政行为，客观上可以实现保护公民权利之目的，但当事人是否享有法定权利、法定权利与行政行为之间的关联性等问题不是审理的核心。因此，维护客观公法秩序模式下，行政诉讼运作与主观公权利保护模式的出发点是不同的，司法权的运作空间以及行政诉讼程序构造也有差异。

　　行政诉讼程序的启动，不以原告主观公权利受到侵害为前提要件，赋予个人请求启动行政诉讼程序的地位，从某种意义上说，其目的是借助个人启动诉讼程序以实现行政诉讼制度维护客观法秩序的功能，原告只是扮演参与行政监督者的角色。由于客观法秩序维护模式属于客观诉讼理念，因此，它可以容许更多的启动行政诉讼程序的方式。例如公益诉讼、团体诉讼、机关诉讼、公民诉讼等诉讼类型在原告资格问题上相对宽松。原告资格最大化的理想状况就是，可以容许由检察机关主动发动司法审查。因此，客观法秩序维护模式下行政诉讼具有原告提起诉讼的资格限制松懈的特点。

　　3、客观法秩序维护模式之理论价值：放松行政诉讼原告资格限制

　　客观法秩序维护模式下，原告资格问题相对宽松，行政诉讼程序的启动，不以原告个人主观公权利可能受侵害为前提要件，并容许更多的启动行政诉讼程序的方式，甚至可以容许由检察机关主动发动司法审查。从世界范围看，各国行政诉讼制度对原告资格的规定都经历了一个从限制到逐渐放宽的过程，原告资格标准基本上走了一段从“法定权利”到“法律上权利”再到“利害关系人权利”直至“公共利益”标准的历程。1989年我国颁布的《行政诉讼法》对行政诉讼原告资格做了严格的限制。这是与当时历史背景相吻合的。但是，随着社会发展，人民法院审判能力以及公民权利意识不断提高，这种限制束缚了行政诉讼的发展。尽管最高人民法院的司法解释对原告的资格做了扩张性解释，把原告资格拓宽到利害关系人诉讼标准，但与客观法秩序维护模式相匹配的宽松的原告资格尚有差距，仍然有进一步放宽原告资格的必要。例如：近年来，公益诉讼中由于原告不具备主体资格而被驳回起诉的现象就值得我们反思。事实上，尽管这些案件的原告败诉了，但对社会的变革仍然具有积极作用。公益诉讼往往具有保障人权、保护公共利益、扩大公众参与和推动社会变革的意义。所以，我们认为，既然我国行政诉讼定位于客观法秩序维护模式，很有必要放松行政诉讼原告资格限制。

　　三、 我国行政诉讼原告资格制度的未来展望