最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答

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最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答

最高人民法院


最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答

1995年12月27日,最高人民法院

《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称房地产管理法)已于1995年1月1日起施行。房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件,应当严格按照房地产管理法的规定处理。房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为,在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的,人民法院应当依据该行为发生时的有关法律、政策规定,在查明事实、分清是非的基础上,从实际情况出发,实事求是、合情合理地处理。现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题,解答如下:
一、关于房地产开发经营者的资格问题
1、从事房地产的开发经营者,应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。
2、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的,可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题
3、国有土地使用权出让合同的出让方,依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订,其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同,应当认定无效。
4、出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权,对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的,应当认定合同无效。
5、出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间,对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地,并依法补办了出让手续的,或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可认定合同有效。
三、关于国有土地使用权的转让问题
6、国有土地使用权的转让合同,转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间,对于转让集体土地使用权,经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地,并依法办理了出让手续的,或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的,可认定合同有效。
7、转让合同的转让方,应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续,取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同,一般应当认定无效,但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地,在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,补办了土地使用权登记或变更登记手续的,可认定合同有效。
8、以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证,但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用,与他人签订土地使用权转让合同的,一般应当认定合同无效;如土地使用者已投入一定资金,但尚未达到出让合同约定的期限和条件,与他人签订土地使用权转让合同,没有其他违法行为的,经有关主管部门认可,同意其转让的,可认定合同有效,责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。
9、享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设,也未办理审批手续和土地使用权转让手续,转让建设项目的,一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效;如符合土地使用权转让条件的,可认定项目转让合同有效,责令当事人补办土地使用权转让登记手续。
10、以转让方式取得的土地使用权的使用年限,应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的,其超过部分无效。土地使用年限,一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续,取得土地使用证的次日起算,或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。
11、土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,一般应当认定合同无效,但在一审诉讼期间已补办批准手续的,可认定合同有效。
12、转让合同签订后,双方当事人应按合同约定和法律规定,到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续,一方拖延不办,并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的,人民法院不予支持,应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
13、土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后,未办理土地使用权变更登记手续之前,又另与他人就同一土地使用权签订转让合同,并依法办理了土地使用权变更登记手续的,土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的,应当承担相应的民事责任。
14、土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同,均未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定各合同无效;如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地,并对土地投资开发利用的,经有关主管部门同意,补办了土地使用权变更登记手续的,可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的,应当承担相应的民事责任。
四、关于国有土地使用权的抵押问题
15、土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续,将土地使用权进行抵押的,应当认定抵押合同无效。
16、土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后,又与他人就同一土地使用权签订抵押合同,并办理了抵押登记手续的,应当认定后一个抵押合同有效。
17、以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同,一般应当认定无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。
五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题
18、享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定合建合同无效,但双方已实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可认定合建合同有效,并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
19、当事人签订合建合同,依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的,不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
20、以划拨方式取得国有土地使用权的一方,在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)施行前,经有关主管部门批准,以其使用的土地作为投资与他人合作建房的,可认定合建合同有效。
21、《条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。
22、名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的,可认定合同有效,不因以合作建房为名而认定合同无效。
23、合建合同对房地产权属有约定的,按合同约定确认权属;约定不明确的,可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况,确认土地使用权和房屋所有权的权属。
六、关于商品房的预售问题
24、商品房的预售方,没有取得土地使用证,也没有投入开发建设资金进行施工建设,预售商品房的,应当认定商品房预售合同无效。
25、商品房的预售方,没有取得土地使用证,但投入一定的开发建设资金,进行了施工建设,预售商品房的,在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的,可认定预售合同有效。
26、商品房的预售方,持有土地使用证,也投入一定的开发建设资金,进行了施工建设,预售商品房的,在一审诉讼期间办理了预售许可证明的,可认定预售合同有效。

27、预售商品房合同签订后,预购方尚未取得房屋所有权证之前,预售方未经预购方同意,又就同一预售商品房与他人签订预售合同的,应认定后一个预售合同无效;如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的,可认定后一个合同有效,但预售方给前一个合同的预购方造成损失的,应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题
28、商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。
29、商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,可认定转让合同有效;没有办理转让手续的,在一审诉讼期间补办了转让手续,也可认定转让合同有效。
30、商品房预售合同的预购方,在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后,将房屋再转让给他人的,按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题
31、预售商品房的价格,除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外,合同双方根据房地产市场行情约定的价格,也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的,可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由,要求变更合同约定的价格或解除合同的,一般不予支持。
32、合同双方约定了预售商品房价格,同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准,一方要求按核定价格变更预售商品房价格的,应予以准许。
33、合同双方约定的预售商品房价格不明确,或者在合同履行中发生不可抗力的情况,合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的,可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格,或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34、在逾期交付房屋的期间,因预售商品房价格变化造成的损失,由过错方承担。
九、关于违反合同的责任
35、经审查认定有效的合同,双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。
36、在合同履行过程中,由于不可抗力的原因,致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失,当事人提出变更或解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人双方合理负担。
37、当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由,提出变更合同的,应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的,不予支持:
(1)合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同,但差别不大,一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由,提出变更合同的。
(2)合同履行的结果不是合同签订时不能预见的,而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的,一方当事人提出变更合同的。
38、合同一方有充分证据证明确系不可抗力,致使合同不能按期履行或不能完全履行的,根据实际情况,可准予延期履行、部分履行或不履行,并部分或全部免予承担违约责任。
39、合同一方违反合同,应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的,应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的,按没有约定处理。
40、合同一方违反合同给对方造成损失,支付违约金不足以赔偿的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
41、合同一方违约致使合同无法履行的,应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的,可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
42、合同约定了违约金和罚款的,或只约定罚款的,只要其金额不超过未履行部分总额的,可将罚款视为违约金处理。
43、合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用,致使合同不能履行的,依法应承担违约责任,赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
44、违约方将对方的投资款挪作他用并获利的,如所获利润高于或等同于对方实际损失的,应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿;如所获利润低于对方的实际损失的,应当赔偿对方的实际损失;如违约方所获利润无法确定的,可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。
十、关于无效合同的处理问题
45、经审查认定无效的合同,一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的,应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额,应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的,按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的,应追缴双方已经取得或约定取得的财产。
46、合作建房合同被确认无效后,在建或已建成的房屋,其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有,对方的投资可根据资金的转化形态,分别处理:
(1)资金尚未投入实际建设的,可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还,并支付同期同类银行贷款的利息;
(2)资金已转化为在建中的建筑物,并有一定增值的,可在返还投资款的同时,参照当地房地产业的利润情况,由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿;
(3)房屋已建成的,可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例,认定出资方的经济损失,由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
47、预售商品房因预售方的过错造成合同无效的,应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况,由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的,参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价,确定预购方的损失数额。
1995年12月27日


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商业仓库消防安全管理试行条例

商业部


商业仓库消防安全管理试行条例

1981年12月2日,商业部

第一章 总 则
第一条 为了加强商业仓库消防安全管理,保障人身、商品、设备免受火灾危害,保卫社会主义建设,根据全国人大常委会批准的《消防监督条例》和国务院批准由公安部公布施行的《仓库防火安全管理规则》以及有关消防安全规定,结合商业仓库情况,特制定本条例。
第二条 各级商业仓库必须依靠群众认真贯彻“以防为主,以消为辅”的方针,接受公安消防部门的指导和监督。
第三条 各级商业仓库贮存着大量商品,是防火重点单位,必须树立“安全第一”的思想。要把消防安全工作,摆到重要议事日程,与各项工作同计划、同布置、同检查、同总结、同评比。

第二章 组 织 领 导
第四条 商业部门各级专业公司(站),对所属仓库的消防安全工作负有直接领导责任。有一名经理专职负责安全工作。仓库解决不了的火险隐患,反映到公司(站),应认真研究,切实加以整改。如对已经发现的火险隐患,熟视无睹,对防火工作指挥不当,造成火灾事故,应当追究主管单位领导责任。
第五条 各级商业仓库都要建立安全领导小组,仓库主任为安全领导小组负责人,并确定一名副主任负责日常防火安全工作。按照工作需要建立相应的办事机构或配备专、兼职干部,并保持相对稳定。小型仓库也应有人负责消防安全工作。
第六条 各级商业仓库根据仓库大小,相应建立义务消防组织。距离城市公安消防队较远的大型仓库,或者是火灾危险性大、发生火灾后损失大的重点仓库,应建立专职消防队,并积极做好联防工作,支持联防活动。
第七条 仓库防火安全工作实行仓库、班组、岗位责任人三级负责制。
(一)仓库防火负责人职责:
1.贯彻执行上级有关防火安全规定和文件,组织实施各项消防安全制度。
2.组织制订岗位防火责任制和安全操作规程,定期检查执行情况。
3.划分防火责任区,指定区域防火负责人,配置必要的消防器材,落实防范措施。
4.对职工进行商品安全教育,普及消防知识,新职工、临时工要做好上岗位前的防火安全教育。
5.组织专职、义务消防队,定期开展消防训练、消防演习,不断提高防火灭火技能。
6.组织职工和警消人员进行护库值班、值宿、夜间巡逻检查。仓库领导必须按规定参加值班、值宿。
(二)班组防火负责人职责:
1.负责本班组防火安全工作,认真执行有关防火安全制度、规定。
2.组织学习防火知识、文件,检查岗位防火负责制和操作规程执行情况。
3.发现违章行为应及时制止;发现火险隐患,应采取防范措施,并向领导汇报。
4.安排好值班、值宿。
(三)岗位责任人职责:
1.严格执行各项安全制度和操作规程。对存在的不安全因素,应及时排除。解决有困难的,应向领导汇报,提出改进意见。
2.必须负责本责任区范围内的安全,下班时做到关闭门窗,做好火电源管理,清除废纸等易燃物,做好交接班。
3.认真学习防火、灭火知识,积极参加消防训练和各项安全活动。
4.发现火警时,要及时扑救,并立即报警。

第三章 宣 传 教 育
第八条 各级商业仓库,要结合政治思想工作,采用各种形式,经常对职工进行消防安全宣传教育,外来人员也应对他们进行安全宣传,宣传教育主要内容是:
(一)国家和公安消防部门制订的有关消防法规。
(二)各级商业行政部门和本单位制订的消防安全条例、规定、制度。
(三)有关消防业务商品知识。
(四)消防安全经验和典型事故案例。
第九条 各级仓库,每月确定一天为“安全活动日”,开展消防安全活动。

第四章 火 源 管 理
第十条 各级商业仓库,对火源要严加管理。仓库区内严禁吸烟和使用明火,职工、外来人员和车辆入库,必须收留火种,禁止带入库区。
第十一条 库区如确需动用明火,必须经防火负责人或有关主管部门批准,落实安全措施,指定专人监护现场,作业结束要认真检查,不得留有火种。大风天不准明火作业。
第十二条 仓库生活区,安装、使用固定火源,必须符合安全规定,经防火负责人批准,指定专人管理,备有消防器材,做到火灭人离。对各种防火设备要定期检查、维修。
第十三条 不准用易燃液体引火,不准在火源附近堆放易燃物,不准靠近火源烘烤衣物。从炉内取出的炽热灰烬,必须用水浇灭后,倒在指定安全地点。
第十四条 商品入库应认真检查是否留有火种,特别对草包、纸包、布包商品,更要严格检查,如有可疑应另外存放,进行观察。

第五章 电 源 管 理
第十五条 仓库生产、生活用电线路必须分开,电线和电器设备必须按照设计规范由正式电工安装、维修。不准乱拉临时电线,不准超负荷作业,不准用不合格的保险装置。
第十六条 库房照明灯头应装在通道上方,堆码商品必须与灯头保持五十厘米以上距离,工作完毕,切断电源。
第十七条 每年至少对电线进行两次绝缘摇测。发现电线老化、破损、绝缘不良,可能引起打火、短路等不安全因素,必须及时更新、维修。对各种电器设备、避雷装置也要经常检测维修。
第十八条 库房内不准使用碘钨灯、日光灯、60瓦以上的灯泡、电熨斗、电炉子、电烙铁、电钟、交流收音机、电视机等电器设备。
第十九条 每个库房应单独安装分闸,开关箱应设在库外,并安装防雨防潮等保护设施。

第六章 储 存 管 理
第二十条 库区必须和生活区分开。没有分开的老仓库,要采取安全措施,并作出规划,逐步加以解决。
第二十一条 商品应根据不同性质,分库、分区、分类、分堆储存。库房内主要通道宽度一般不应小于两米。中、小型仓库库房要根据实际情况留足防火通道,保持畅通。
第二十二条 易燃和可自燃商品,应存放在温度较低、通风良好的库房,不准将性质相互抵触,灭火方法不同的商品混存。
第二十三条 不准在库区内停放、修理机动车辆。电瓶车、铲车进入库房,必须有防止溅出火花的安全装置,不准在库区内存放汽、柴油,装卸机具、消防车(泵)必备少量用油,应存放在远离库房的安全地点。
第二十四条 库区和库房内应经常保持清洁,对散落的包装纸、杂草等应及时清除,妥善处理。
第二十五条 凡属“大杂院”仓库,应由当地商业行政部门组织有关单位,制定计划,逐步调整改造。未改造前,要建立统一安全组织,统一安排消防设施,划分安全责任区,明确分工,各负其责。
第二十六条 仓库保管人员、警消人员,必须保证政治质量,身体健康,先审后用。外来临时人员如在库房工作,必须经保卫部门审查同意。
第二十七条 库房内不准设办公室,不准闲人进入库房,不准住人。库区不准违章搭建货棚。

第七章 设 施 管 理
第二十八条 各级商业仓库应根据规模大小,建筑结构、商品特点等不同情况,因地制宜建筑消防设施,安装消防通讯、报警、避雷设备。同时还要配备相应种类和数量的消防器材,做到布局合理,便于取用。
第二十九条 各种消防器材应建立严格的管理制度、定点、定人、定期检查,进行维修、换药,严禁挪用。消防设备周围,严禁堆放其他物品。对怕冻设备,在寒冬季节要采取防冻措施。
第三十条 各级商业仓库购置、更换、扩建消防设备和器材,应本着节约、适用的原则。费用可按现行财务制度,分别从更新改造资金、利润留成和商品流通费用中支付。

第八章 安 全 检 查
第三十一条 仓库必须实行分级负责的安全检查制度,仓库每月、班组每周、岗位每日检查一次。检查的重点是火源、电源、消防设施、生产设备等要害部位的防火措施,安全制度的执行情况。
第三十二条 仓库检查出来的火险隐患,必须做出详细登记,建立档案,逐条研究,限期整改。一时难以解决的问题,要及时上报,同时采取安全防范措施,保证安全。
第三十三条 仓库必须坚持每日防火安全检查制度。保管员、班(组)长、警卫、值班人员要按照职责,严格做好班后的安全检查工作。

第九章 事故处理及奖惩
第三十四条 仓库一旦发生火灾,应立即组织职工奋力抢救,同时迅速报警,指定专人保护现场。
第三十五条 发生火灾事故应立即用电话、电报报告上级部门,同时主动配合公安部门查清原因,查清肇事人和责任人,写出书面报告。对有意隐瞒火灾事故不报者,要追究责任,严肃处理。
第三十六条 发生火灾事故,必须按照“三不放过”(事故原因分析不清不放过,事故责任者和群众没有受到教育不放过,没有防范措施不放过)的原则,严肃处理。
第三十七条 各级商业仓库,要把消防安全工作列为经营责任制、劳动竞赛和评奖的重要内容之一。对防止和避免重大火灾事故发生,以及在扑救火灾中奋勇保护国家和人民生命财产的有功人员,应给予表彰和奖励。
第三十八条 对违反有关仓库防火安全条例和制度肇成事故责任人,应视情节轻重,给予经济制栽,纪律处分直至依法追究刑事责任。

第十章 附 则
第三十九条 本条例由商业部公布之日起实行,适用于各级商业通用仓库。石油、化工、冷藏等仓库除执行本系统有关规定外,也可参照本条例执行。
第四十条 商业行政部门要对所属仓库执行本条例进行监督检查。


中共中央 国务院关于加快发展第三产业的决定

国务院


中共中央 国务院关于加快发展第三产业的决定
国务院



为了抓住当前有利时机,加快改革开放步伐,集中精力把经济建设搞上去,按照国民经济和社会发展十年规划和第八个五年计划的要求,必须使第三产业有一个全面、快速的发展。

一、加快发展第三产业具有重大战略意义
(一)第三产业的加快发展是生产力提高和社会进步的必然结果。第三产业水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。我国第三产业发展缓慢,水平较低,不适应国民经济发展的需要。从许多国家经济发展的规律看,当经济发展到一定水平时,第三产业的发展速度普遍高于第一、
第二产业,对于整个国民经济的发展,起了明显的促进作用。我国现在已经进入这个阶段。为顺利实现社会主义现代化建设的宏伟目标,必须紧紧抓住这一机遇,把第三产业提高到一个新的水平。
(二)加快发展第三产业,可以促进市场充分发育,提高服务的社会化、专业化水平,增强社会保障能力,有利于劳动、工资、价格、企业经营机制和流通体制等一系列改革顺利实施,有利于进一步扩大开放、更多地吸引外资,有利于精简机构、提高效率,逐步改变机关、企事业单位
办社会的状况,为改革开放在更广阔的领域向纵深发展创造更好的条件。
(三)我国工业经济效益差,农业商品率低,流通不畅,财政困难,已经严重障碍国民经济的进一步发展。产生这些问题的一个重要原因是经济结构不合理。经济结构不合理主要表现在第三产业不适应第一、第二产业发展的需要。第三产业投入少,见效快,社会效益好。加快发展第三
产业,既可以调整三次产业比例关系、优化国民经济结构,又是缓解经济生活中深层次矛盾和促进经济更快发展的一个有效途径。
(四)九十年代,我国每年都将有大批新成长的劳动力和从第一、第二产业转移出来的劳动力需要安置。第三产业在吸纳劳动力就业方面具有独特的优势:行业多,门类广,劳动密集、技术密集、知识密集行业并存,能够吸纳大量的和不同层次的各类人员,特别是可以容纳大量科技、
专业人才。加快发展第三产业是缓解我国日益严峻的就业压力的主要出路。
(五)到本世纪末,我国人民的生活将达到小康水平。同温饱水平相比,小康水平不仅表现在居民收入所达到的标准,更重要的是要看社会化服务水平和居民生活质量。随着经济的发展和收入的提高,人民群众不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出
了更多、更高的要求,而且在文化娱乐、广播影视、图书出版、体育康复、旅游等精神生活方面也提出了更多、更高的要求。只有加快发展第三产业,才能适应人民群众日益增长的物质和文化生活的需要,促进社会主义物质文明和精神文明建设。

二、加快发展第三产业的目标和重点
(六)根据国情,我国对国民经济按三次产业作如下划分:第一产业是农业;第二产业是工业和建筑业;第三产业是除此以外的其他各业,主要包括流通部门、为生产和生活服务的部门、为提高科学文化水平和居民素质服务的部门。
(七)加快发展第三产业的目标是,争取用十年左右或更长一些时间,逐步建立起适合我国国情的社会主义统一市场体系、城乡社会化综合服务体系和社会保障体系。九十年代,要在发展第一、第二产业的同时加快发展第三产业,促进国民经济每隔几年上一个新台阶。为此,第三产业
增长速度要高于第一、第二产业,第三产业增加值占国民生产总值的比重和就业人数占社会劳动者总人数的比重,力争达到或接近发展中国家的平均水平。
(八)加快发展第三产业的重点是:一、投资少、收效快、效益好、就业容量大、与经济发展和人民生活关系密切的行业,主要是商业、物资业、对外贸易业、金融业、保险业、旅游业、房地产业、仓储业、居民服务业、饮食业和文化卫生事业等。二、与科技进步相关的新兴行业,主
要是咨询业(包括科技、法律、会计、审计等咨询业)、信息业和各类技术服务业等。三、农村的第三产业,主要是为农业产前、产中、产后服务的行业,为提高农民素质和生活质量服务的行业。四、对国民经济发展具有全局性、先导性影响的基础行业,主要是交通运输业、邮电通讯业、
科学研究事业、教育事业和公用事业等。

三、加快发展第三产业的主要政策和措施
(九)充分调动各方面的积极性,国家、集体、个人一起上。要放手让城乡集体经济组织和私营企业、个人兴办那些投资少、见效快、劳动密集、直接为生产和生活服务的行业。对国民经济发展具有全局性、先导性影响的基础行业主要由国家办,但也要引入竞争机制,在统一规划、统
一管理下,动员地方、部门和集体经济力量兴办。加快发展第三产业,主要应依靠社会各方面力量,坚持谁投资、谁所有、谁受益的原则,不能过多依赖国家投资。
(十)依靠深化改革、扩大开放加快发展第三产业的步伐。积极进行多种形式的改革和试点,大胆利用海外资金、技术和销售渠道;通过发行债券、股票等各种途径、方式筹集资金;积极推进集团化经营,打破部门、地区、行业和所有制界限,组建全国性和区域性第三产业企业集团,
加快发展第三产业。凡实践证明行之有效的,要尽快全面铺开;一时效果不明显的,可继续试行;确实不成功的,应改试其他方式。
(十一)以产业化为方向,建立充满活力的第三产业自我发展机制。大多数第三产业机构应办成经济实体或实行企业化经营,做到自主经营、自负盈亏。现有的大部分福利型、公益型和事业型第三产业单位要逐步向经营型转变,实行企业化管理。
(十二)以社会化为方向,积极推动有条件的机关和企事业单位在不影响保密和安全的前提下,将现有的信息、咨询机构、内部服务设施和交通运输工具向社会开放,开展有偿服务,并创造条件使其与原单位脱钩,自主经营,独立核算。同时,鼓励社会服务组织承揽机关和企事业单位
的后勤服务、退休人员管理和其他事务性工作。打破“大而全”、“小而全”的封闭式自我服务体系,使上述工作逐步实现社会化。
(十三)鼓励第三产业企业跨部门、跨行业、跨地区兼并应关停并转的工业企业,在资产转让、债务清理、信贷和税收等方面给予优惠和支持。这要作为加快调整工业结构的一项重要措施。
(十四)积极鼓励行政人员从机关分离出来,从事服务行业。从机关分离出来的人员与机关脱钩。同时要大力发展为生产和生活服务的行业,尽可能多地吸纳从机关分离出来的人员。为政府机构改革和精减人员顺利实施创造条件。
(十五)推进劳动人事制度改革,赋予第三产业企业用工自主权。逐步实行辞退、辞职制度,实现就业双向选择。实行企业化经营、不需财政拨付经费的事业单位,用人放开,自定编制;财政拨付部分经费的事业单位,适当放宽编制。鼓励工业企业富余人员,特别是有专业技术特长的
人员向第三产业流动。鼓励大专院校毕业生和转业军人到第三产业企事业单位工作。
(十六)遵循价值规律,改革价格体系,解决第三产业长期存在的价值补偿不足问题。除少数确实需要由国家制定价格和收费标准的以外,第三产业的大部分价格和服务收费标准要放开,分别情况实行浮动定价、同行议价或自行定价,以形成合理的比价关系。
(十七)鼓励扩大国际化经营,赋予部分国营大中型商业、物资企业进出口权,有条件的要努力向境外发展,积极兴办海外中资企业。经批准,可以赋予国营大中型外贸企业国内销售权。实现国内国际市场统筹经营。进一步简化出国开展业务的审批手续。
(十八)利用金融和税收等经济手段扶持第三产业发展。对重点行业所需贷款,在信贷计划中加以安排。银行和城乡信用社可以向效益好、有偿还能力的集体企业、私营企业和个体工商户发放小额固定资产和简易设备维修贷款。对一些新办的第三产业企业,确有必要时可按产业政策在
一定时期内缓征、减征所得税。
(十九)简化审批手续,改变目前第三产业开业难状况。放开第三产业企业经营自主权,允许他们采取更加灵活的方式,扩大经营范围;同时,要切实加强管理与监督。
(二十)加强第三产业法制建设。加快制定有关法律、法规,规范企业行为和市场行为。企业要依法经营,行业主管部门和经济监督部门要依法行政和依法监督。确保第三产业沿着法制轨道健康发展。
(二十一)加强第三产业的规划和管理。各地经济结构和发展水平不同,第三产业的发展重点和速度也应有所区别。要因地制宜,依据国家的产业政策,确定发展重点。将发展第三产业的投资、信贷、就业、用地等列入城乡整体发展规划,统筹安排。各地区、各部门要制定贯彻落实本
《决定》的实施方案,并尽快修订与本《决定》精神不符的政策法规。
党中央、国务院要求全党和各级政府高度重视第三产业。各级党政领导干部要统一思想,转变观念,开阔思路,发挥创造性,动员广大干部群众,为实现加快发展第三产业这一重大战略任务而努力奋斗。



1992年6月18日