知识产权保险制度研究/李亮

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 10:35:59   浏览:8641   来源:法律资料网
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  一、知识产权保险概述
(一)概念及产生的背景
知识产权保险是以知识产权为保险标的的保险,是指以被保险人依法应对第三人承担的知识产权损害赔偿责任为标的,以填补被保险人对第三人承担赔偿责任所受损失为目的,以及以被保险人依法对侵权人提起诉讼所造成的财产不利益为标的,以填补被保险人支付诉讼费用所受损失为目的的综合险。 它包含了两方面的险种:知识产权财产保险和知识产权侵权责任保险。 前者是第一人保险,即是以被保险人所享有的知识产权为承保标的,以第三人对被保险人知识产权的侵犯为保险事故的保险。 该种保险又被称为“追击”保险,其承保范围是被保险人起诉侵权人时所必须支出的诉讼费用。 后者是为第三人保险,是以被保险人侵犯他人知识产权所应当承担的赔偿责任为保险的保险。 这种类型的保险其承保的范围是当被保险人被诉侵权时为其提供法律辩护的资金和被判承担责任时支付损害赔偿金。 两者的不同之处在于,知识产权财产保险的被保险人是该知识产权的权利人,该权利人在运用知识产权过程中遭受他人侵害权利,因此在法律争端发生时,被保险人是受到侵权的一方,也就是发动法律争讼的起诉一方即原告;而知识产权侵权责任保险的被保险人并非该知识产权的权利人,而是侵害他人知识产权的人,因此在发生法律争端时,被保险人是侵权的一方,并不是发动法律争讼的一方,而是诉讼中的被告。 可见,美国知识产权保险制度能够提供知识产权权利人和侵权人双方的保障。 在上面两种保险中知识产权侵权责任保险是较为主要的保险业务。[1]
上个世纪九十年代,在欧美国家,几乎所有的企业都会理所当然地对他们的实物资产进行投保,这种标准的财产风险管理形式使得企业在发生诸如火灾、 盗窃或其他意外事件导致资产严重流失时得以继续生存,然而很少有专门为企业的知识产权的损失或侵害设计的规范性的保单。 随着知识经济的进一步深化,知识产权地位的日益突出,知识产权的申请量和拥有量呈飞跃式的增长,但由此而带来的侵权案件也成正比例攀升,因知识产权侵权索赔涉及的专利、版权和商标诉讼,原被告双方均要付出沉重的代价。 虽然Kimberly Clark和Procter 以及Gamble这样的经济巨头有足够的能力来进行一场耗资10亿美元的“尿布战争”专利诉讼,但大多数发展和维护有效知识产权的公司往往都缺乏财力来行使或者捍卫其权益,在这种环境下,保险公司开始出台一些针对知识产权的保单。[2]
(二)知识产权面临的风险分析
在市场经济条件下,知识产权面临如下几种风险:一是成本风险。 知识的创新需要投入,知识创新的投入最终能否转化为“知本(资本)”并获得利润是一个重要的问题;二是效率风险。 知识的更新速度在日益加大,而从知识的创新到知识转化为生产力是有一个过程的。 从知识创新投入到利润实现的过程中存在效率风险;三是法律风险。 尽管当权利遭受侵害时,可以通过法律途径寻求救济,但是风险仍然存在。 比如诉讼存在着败诉的风险,诉讼胜诉后存在着执行不能的风险。 本文主要针对法律风险来分析。
知识产权的法律风险又可以分为内部风险与外部风险。 内部风险具体表现如下。 1.无法通过法定程序取得知识产权的风险。 知识产权的授予必须严格依据法律程序进行。 其中,著作权是以作品的产生为条件而自动取得的,即著作权自动保护原则。[3]商标权需要通过特定的行政程序即注册,产生商标权。 至于专利权的取得,则需要履行更为严格的申请和审批手续。 因此知识产权能否顺利依法获得是不确定的。 2.未能有效地实施知识产权的风险。 例如有的法庭审理持续时间很长或者最终做出的判决又不可立即执行,从而造成了现实中的许多具体的权利无法得到有效实施。 这两种情形下权利人还未取得知识产权,因此不能纳入知识产权保险制度。 知识产权保险可承保的风险主要指知识产权的外部风险。 外部风险主要表现如下。 1.被竞争对手提起知识产权侵权诉讼的风险。 随着法律关系的日益复杂化,社会的好诉特征越来越明显,这使得公司和企业时刻面临着侵犯他人知识产权或者是被竞争对手侵权的风险。 为了尽量避免侵权,当企业在决定是否投放一件产品或方法、 或注册一项商标或专利时,应该首先对可能面临的侵权风险进行评估。 这涉及到对现有的注册和在先技术的检索,并及时将其获取的专利信息向专利部门通报审查。 2.知识产权被他人侵犯的风险。 知识产权被他人侵犯时,企业的声誉、经济利益都可能受到影响。 而寻求司法救济时的诉讼成本也可能拖垮小企业。 在人才流动市场化的环境下,掌握商业秘密的员工、 高管违反约定及竞业禁止规定的现象层出不穷。 降低风险的最有效途径是风险防范,即防范于未然。 事前的预防比事后的补救更加有利,风险也更小。 企业管理中应当充分重视对知识产权这一无形资产的管理。最有效的管理方式是实现知识产权管理专门化。就企业而言,专门化管理主要体现:建立自己的知识技术创新体系;树立知识产权战略意识,企业有了发明创造,就要尽快申请专利,有了商标,就要尽快申请注册,并建立法律实务部门;增强知识产权风险防范意识,通过对高层管理人员、技术人员进行法律风险教育,预防法律问题的发生。 除了知识创新激励机制外,企业必须制定知识产权管理规章制度,有效制约知识资本资源的流动风险等。 尽管对知识产权的保护重在防范,但知识产权法律制度及权利人的防范措施并不能完全使权利人在出现知识产权侵权纠纷时避免重大损失。 有些损失甚至于让企业遭受重创而一蹶不起。 因此,知识产权保险制度应运而生。[4]
(三)知识产权保险的可行性和必要性分析
保险的基本功能是提供风险分担。 作为一种转移风险的办法,它把风险转移给保险人,一旦发生意外损失,保险人将补偿被保险人的损失。 从经济角度上说,保险是分摊灾害事故损失的一种财务安排;从法律意义上讲,保险是一方同意补偿另一方损失的合同安排。 下面分别对知识产权保险制度的可行性及必要性进行分析。
1.知识产权保险制度的可行性。 从保险的特征和作用上来看:保险是以风险损失的存在为前提的,“有风险才有保险”。 知识产权法律制度的保护尚不足以充分保障知识产权权利人的权利,所以知识产权侵权的风险时有发生,不仅对权利人因知识产权可获得的期待利益带来影响,也对侵权人因侵权行为必须承担赔偿责任而为企业的正常经营带来震荡。 知识产权的风险性或损失出现的可能性决定了知识产权保险的必要性。 根据保险法的规定:“保险利益是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益。[5]”保险利益是保险合同有效成立的要件。知识产权及其相关利益是法律承认的利益,因知识产权侵权所造成的损失,是符合保险学原理中的“保险利益原则”的。此外,知识产权侵权在多数情况下是不可预测的,因此具有偶然性的特征。 所以,知识产权侵权导致的风险损失仍属于保险的可保利益范围。 需要强调的是,保险制度上所称“填补损害”,不仅具有填补被保险人的财产或利益所受积极损失的含义,而且具有填补被保险人因为承担赔偿责任而受消极损失的意义。 填补被保险人对第三人承担的知识产权损害赔偿责任以及被保险人依法对侵权人提起诉讼所造成的财产之不利益为标的的知识产权保险,是符合保险的基本功能的。[6]
2.知识产权保险制度的必要性。 近几年来,知识产权诉讼案的数量急剧增长。 这一方面体现了权利主体维权意识逐渐增强,另一方面也给很多主体带来诉讼上的负担。 从当前越来越频繁的知识产权诉讼来看,呈现出诉讼主体广泛、法律关系复杂、技术性强、取证和举证困难、侵权种类和形式多样、赔偿数额难以计算等特征。 首先是知识产权诉讼的数量明显增长。 知识产权案件中侵权案件比例尤其高达80%,且高额索赔侵权案件增多,裁判确定的赔偿数额有所提高,特别是适用法定赔偿办法的案件明显增加。[7]随着专利授予量的增长速度增快,专利侵权诉讼的可能性也会更大。 其次是知识产权诉讼程序的耗资巨大,而且还在呈不断上涨的趋势。 就诉讼费用而言,我国知识产权纠纷案件按《人民法院诉讼收费办法》规定的收费标准执行,每件收费500至1000元,有争议金额的按财产案件收费标准;其他诉讼费用还包括案件勘验费、鉴定费、公告费、评估费、审计费,以及人民法院认为应当由当事人负担的其他诉讼费用。 在涉外案件中,还必然涉及国际差旅费、翻译费、国际长途、传真等费用。 在美国,知识产权诉讼的费用更为昂贵。
知识产权诉讼案件的诉讼周期长、 费用支出大,从而造成知识产权权利人的诉讼成本高,这其中还包括因疲于应付诉讼而失去了强化经营的时间精力和其他交易机会的机会成本。因此,面临知识产权侵权,知识产权权利人要维护自己的权利,往往有两方面的担心:一是在获得赔偿前能否支付巨额诉讼费用,二是在支付巨额诉讼费用后仍可能败诉。高昂的诉讼费用和无法预期的诉讼结果,使一些知识产权权利人尤其是中小型企业和个人,由于难以承担这种风险而只好放弃通过诉讼方式维护自己的知识产权,甚至直接放弃自己的知识产权。这样就更加难以及时、充分、有效地保护知识产权权利人的权利。 正是在知识产权诉讼的刺激下,创造了新的保险市场。
具体而言,知识产权保险的作用主要体现在以下方面。 其一,知识产权保险将保护知识产权所有人和使用人的法律权利,解除了被保险人慑于诉讼费用昂贵而不敢提起诉讼的后顾之忧,同时还充分地保障被保险人实施知识产权的可能性,使被保险人不因支付侵权损害赔偿金而影响企业的正常运营;另外还可以赔偿企业由于丧失知识产权而遭受的收入或利润的损失,这样做也维护了受害第三人的利益。 其二,知识产权保险有利于促成法律资源的均衡,实现司法公正。 从根本上来讲,知识产权诉讼的根本目的就是要通过诉讼,从法律上对侵权者的侵权行为给予确认,并通过司法判决制止其侵权行为,使被侵权人获得一定的赔偿,以弥补自己的损失。 但是在知识产权诉讼中,侵权者可能会通过法律上设置的反诉等司法程序来拖延诉讼。 一方面会导致诉讼的周期进一步延长,权利人诉讼的成本进一步增加;另一方面随着时间的推移,权利人的知识产权市场空间、市场价值可能消失殆尽。 这样权利人在付出了高昂的诉讼成本后,即使获得一定的赔偿,却已经失去了市场,甚至在诉讼大战中被竞争对手拖“?”、拖“死”,实在是得不偿失。 因为无论是起诉还是应诉,诉讼费用都将是一笔惊人的支出,这项不确定性支出可能因为当事人的无力支付而导致法律维护公正的功能无法实现。 而知识产权保险则为转嫁这一财务风险提供了保险工具支持,从而对维护法律的有效实施做出了有益的贡献。 所以,知识产权保险是一种实现实质公平的工具。
二、国外知识产权保险制度借鉴
目前,世界上流行的知识产权保险主要有3种基本类型:因投保人侵犯他人知识产权而提供诉讼辩护费用和损失赔偿的辩护费用赔偿责任保险;只提供辩护费用但不包括赔偿损失的辩护费用保险;补偿被保险人因追击侵权方所产生的法律诉讼费用的侵权消减保险。
(一)辩护费用赔偿责任保险
知识产权辩护费用赔偿责任保险主要承保投保人侵犯他人知识产权所产生的损害赔偿和诉讼辩护费用。 主要保险商是美国国际专线保险公司、AIG格林集团的分公司,其目标市场是年收入为5千万到5亿美元的公司。 该公司规定最低保额从2万美元起,也提供高的赔偿责任限额,从100万到1500万,如果加上客户的自我保险项目和风险转移机制,可以达到更高的限额。 保险公司要求投保人提供一张填写完整的申请表,公司目前财务报表,一份包括制造、使用、销售产品和对这些产品进行广告发行的清单、宣传册,并书面说明投保人的知识产权风险管理做法和以往该方面的诉讼经验。 辩护费用赔偿责任保单中的辩护费用包括律师费、 宣告式行为和申请禁令的费用以及反诉费。 有些有特色的保单会扩大被保险人的范围,比如包括该公司拥有50%或更多股份的子公司、 公司董事及高级职员和雇员。 作为最有专业性的责任保险,这种保单中对辩护费用限额进行了规定,且承保是建立在受请求的基础上的,在保险期间保险事故发生后投保人须告知和请求保险人。 保单可以对已有的产品进行捆绑式的承保,也可以和新开发的产品及新增的公司共同投保,如果愿意,还可对先前行为承保,发现期限为1年,但保费为原有保费的125%。 现在这种保单只为美国专利设计并且辩护请求范围须发生在美国境内。[8]
该保单除外条款有以下几种情形:恶意侵权、投保人主动提起的诉讼、政府实体所为请求(除了实施他们所持专利权外)、惩罚性赔偿与先前诉讼。
(二)辩护费用保险
辩护费用保险是专为赔偿投保人被指称侵犯第三人专利权益时所发生的辩护法律费用而设计的,由美国知识产权保险服务公司最近推出Evanston公司为该保险的承保商。 相较于AIG公司,这是专为小公司(年收入为50万至2500万美元)设计的保险,可提供相应的低额保费,但仅承担因侵权发生的辩护法律费用、 对他人专利宣称无效的反诉和要求复审的费用,保单的限额有25万美元和50万美元两种,但保额为100万美元的个案也存在,最低保费为2500美元。 保险公司对保单的操作与辩护费用赔偿责任保险基本相似,保单除外责任包括:辩护败诉所带来的任何损失,原有赔偿请求,宣告式判决,反托拉斯反诉,公司董事、经理和雇员的工资和费用,恶意侵犯,投保人已先前知道可能有侵权行为发生,国际商务组织诉讼。
(三)侵权消减保险
亦称执行保险或进攻性保险,承保被保险人因追击侵权方所产生的法律诉讼费用。 自1991年以来由知识产权保险服务公司(Homestead保险公司承保)开创,通过伦敦劳埃德公司,诉讼风险管理公司(LRM)后来也加入其中。 这种保险既可以作为防御之盾又可以作为追击之剑,专利权人、商标权人、版权人和注册的外观设计者都希望以此来对抗知识产权侵权者。 标准保单限额在10万至25万美元间,还可以附加最低费为1000美元、保额为10万美元的相邻(附加)险。 保单提供25%的共同保险,即规定投保人支付25%的诉讼费用,额外的专利可以以低保费加入其中,这些对小公司都是很有吸引力的。 建立在赔偿基础上的侵权消减保险,在诉讼费用的赔偿授权过程中,和上述两种保险一样,投保人有责任和义务来实施专利的各项事宜,但与诉讼风险管理(LRM)在设计的方式上则有所不同。 后者要求有专门的调查以及对市场参与者、 市场规模和潜在的市场进入障碍等方面的评估过程。 这笔评估费用大约需要2万5千美元,加上为专利或捆绑式的专利最低保额为100万美元所需的2万5千美元保费,因此至少需要5万美元获此风险管理保单。 高的保额视个案而定,保单也提供20%的共同保险,其目标客户是有强大的经济增长势头的、 年收入为5百万到1亿美元的公司。[9]
三、构建我国知识产权保险制度分析
(一)现状
与欧美等国知识产权保险的迅速发展相比,我国在知识产权保险方面几乎一片空白。 原因主要有两个方面。其一,我国知识产权制度起步较晚,知识产权研究相对不足,致使我国企业对知识产权制度性风险缺乏足够、深入的认识,缺乏相应的管理手段与对策来防范和化解知识产权制度性风险,导致一些企业在知识产权的取得、实施、保护中遭受巨大损失。 其二,与此相应的是,国内的保险界对知识产权还不甚了解,从而造成了我国在知识产权保险领域发展的滞后。 值得一提的是,北京的中关村知识产权促进局与中国人民财产保险股份有限公司深圳市分公司于2004年4月成功签署了一份《中关村知保合作框架协议》,率先在全国开展知识产权保险领域的研究与合作,探索中国知识产权与保险有机结合。 该协议的中心议题是双方合作开展专利技术成果转让保险业务,从而迈出了我国知识产权保险的第一步[10]。
(二)构建我国知识产权保险制度的主要障碍
我国知识产权保险制度的构建所面临的较大障碍,具体表现为:1.中国知识产权的专业人才,特别是知识产权评估师非常匮乏,人才的匮乏使得体制的建立缺乏基础;2.公司企业的知识产权意识薄弱,他们并没有很好地理解知识产权,而对于知识产权保险又十分陌生,使得新的险种的推行在一开始就有很大的风险,可能导致恶意投保、 损害保险公司利益的情况产生;3.保险公司本身的准备不足;4.中国知识产权法的运行和国际接轨需要一定的过程和时间。 现在我国的知识产权诉讼案件的诉讼费和律师费以及赔偿金额都有很大的宽松度,缺乏与国际接轨的统一标准,不利于保险成本的计算和标准保险金额的定制;从我国保险业来看,突出的问题之一就是创新能力薄弱、保险险种重复、针对性不强、组合性能差,难以适应市场的需要。 传统的有形财产保险市场已趋于饱和,处在徘徊不前的状态。 在财产保险中,责任保险属于较新险种,规模较小,开辟面较窄。 在保险市场主体不断增多,市场竞争不断增强的今天,传统有形的财产保险深度、保险密度已经较稳定,竞争的余地在变小,而只有开发较新的险种,不断积累经验,才能在竞争中处于主动地位。 因此,面对新的发展契机——一个可供开发的新保险领域,中国保险业加快创新步伐,借鉴国外成熟险种,尤其是大力开发各类责任保险,才能为保险业的可持续发展提供广阔的空间。
知识产权保险的发展滞后与我国的保险市场长期处于垄断状态也有密切的关系。 目前虽初步形成竞争格局,但出于规范市场、防止恶性价格竞争的目的,对保险公司包括费率厘定在内的很多经营权仍然采取严格的实体监管策略。 这虽然符合现阶段我国保险市场的特点,但也产生了诸如保险公司的产品开发能力不足等问题。 知识产权保险产品的研发基于全新的风险,需要对保险理论和信息技术的全面掌握。 知识产权风险多数属于传统财产保险的除外责任,风险大、难控制、赔偿金额也不易确定。这都要求保险公司提高核保、定损、理赔的水平。 诚然,开发知识产权保险产品本身就具有风险,需要制度上的很大改变,决不是一蹴而就的事情。 我国的保险业应敢于面对这一挑战,而不能等到人才的完备、时机的成熟、制度的完善等条件都达到了知识产权保险所必需的要求时再来推行该险种,而应当借鉴国外同行的发展经验,不失时机地迅速组织专门的机构人员,提供必要的、 充足的经费,认真组织市场调研,提出可供选择的知识产权保险营销战略,在国内知识产权保险需求尚未完全成熟时,就研制出有效的保险产品,并引导扩大市场对保险产品的需求。 这样做的直接结果是为保险公司的未来提供全新的发展空间,间接结果是在知识经济时代通过知识产权保险产品的本土化,以及与国际同类产品的同步发展,使国内保险公司掌握先进的竞争武器,积累竞争经验,增强竞争实力,而不至于长期落后于人。
(三)我国知识产权保险制度构建的设想
国外从20世纪90年代已出现了知识产权保险,其中以美国最为发达,这与美国知识产权业和保险业领域的特点有关:具有成熟的保险市场包括具有较大经济实力的保险公司以及公司、 企业和个人成熟的保险意识;知识产权的创造活动发达;成熟的知识产权保障制度,知识产权权利人所受损失能够得到全面的、甚至超出所受损失的赔偿,导致知识产权诉讼激增;较高的诉讼费用,在美国一个典型的专利诉讼的律师费用为100万美元左右,这尚未包括数额庞大的专家证人费、证人费以及其他开支等。
在知识经济大行其道的今天,知识产权保险市场在我国的设立和扩展是必然的,但在中国市场并不具备美国市场所具备的条件——市场、创新和法律保护高度发达。 当前中国知识产权侵权现象比较严重,知识产权侵权案件的判决在赔偿额度上往往不足以赔偿被侵权者的全部损失(与维权相关费用如律师费、前期调查费用、鉴定费用等在司法判决中现在已或多或少地列入到赔偿范围内,但被告到底应承担哪些费用、承担多大的费用,在司法实践中并不统一。 应将知识产权人在诉讼中全部合理支出纳入赔偿范围)。 由于上述障碍的存在使我国知识产权保险前景美好而实现起来困难重重。 因此,在一定时期内知识产权保险不能采取美国式的纯商业模式。[11]
根据产品销售地域不同和知识产权保险类型不同,笔者将知识产权保险市场分为四类:国内市场的执行保险、国内市场的侵权责任险、国外市场(主要是欧美市场,下述国外市场或国际市场未加说明的均为美国市场,这与美国诉讼繁琐的诉讼制度、 高额的诉讼费用和美国作为中国最大出口市场有关)的执行保险、 国外市场的侵权责任险。 而美国的知识产权保险制度,存在法律费用昂贵、保费过高等弊端,因此在引入该制度时,我国应该根据具体国情来进行初步设计:可以在知识产权法中涉及知识产权保险的规定,为保险特别法,这是大方向的定位;总的指导方向为从维护投保人的利益出发,提供不同的多种选择的保险产品,扩大理赔范围。 根据我国目前诉讼费用成本还相对较低的特点,主要开发以知识产权权利人为投保人的知识产权执行保险,承担被侵权时提起诉讼所需的法律费用以及以制造商、销售商、产品使用者、媒体等为投保人的知识产权侵权责任保险,承担侵犯他人知识产权时所负的赔偿和相关法律费用;保险人主要以国内现有的具有强大的资本实力和高端的风险管理技术的保险公司为主,也可以允许外国有实力的、有这方面实际经验的保险公司加入;在实务操作上,可以通过较多数量的投保人购买知识产权保险来降低保费,进而充实保险市场,另外可以考虑根据知识产权贸易的种类来厘定保费,针对国外特别是美、 英国等国家诉讼费用很高的情况,若知识产权贸易为国际贸易的,知识产权保费应在原有国内贸易的基础上适当加以提高,以便在发生国际知识产权纠纷和诉讼时保险人能轻松顺利地为被保险人提供必要的保障。



注释:
作者单位:上海对外贸易学院
[1]盛洪主编:《现代制度经济学》(下卷),北京大学出版社2003年版,第257页。
[2]D Syrowik,Insurance Coverage for Software-Related Patent and Other Intellectual Property Disputes ,Michigan Bar Journal,1996.
[3]肖小锋:“从‘337 调查’看知识产权保险”,载《 法制与社会》2007年第8期。
[4]David A. Gauntlett,Recent Developments in Intellectual Property Insurance,Heinonline 33 Tort&Ins. L. J.(1997-1998)PP. 547-566.
[5]任少刚:“知识产权保险—— 为企业保驾护航”,载《 现代商业》2007年第14期。
[6]Wall Street Journal,Monday,25 November 1996 and L. A. Times,Wednesday,7 July 1999;Cherine Rahmy ,Integrating IP in the Business Plan and Strategy,Conference on Intellectual Property Rights for Small and Medium-Sized Enterprises 10-11 January 2005.
[7]周美华:《知识产权保险制度研究》,中南大学2007年硕士学位论文。
[8]Richard S. Betterley,Intellectual Property Insurance Market Survey 2006:A Product That Deserves More Attention than it Gets,Betterley Risk Consultants,Inc. 2006.
[9]同上注。
[10]胡玫、朱雪忠:“知识产权诉讼费用保险机制探析”,载《中国发明与专利》2007年第6期。
[11]Richard Wilder,Powell,Goldstein,Frazer&Murphy. The World Intellectual Property Organization (WIPO)& the Ministry of Industry and Foreign Trade of the Government of Italy,Fostering the Innovation Potential of SMEs In The Globalization Era:The Role Of Patents ,WIPO Milan Forum on Intellectual Property and Small and Medium-Sized Enterprises. (Milan,Italy,February 9 and 10,2001).


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西宁市城市房地产开发经营管理条例

青海省西宁市人大常委会


西宁市城市房地产开发经营管理条例

(2004年8月24日西宁市第十三届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过 2005年5月28日青海省第十届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)



第一章 总则


第一条 为规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 凡在本市行政区域内城市规划区国有土地上从事房地产开发经营和实施房地产开发经营监督管理活动,适用本条例。
本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在本市行政区域内城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设,严格控制零星项目建设。

第四条 市人民政府房产行政主管部门负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。
县人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发经营活动的监督管理工作。
市、县(区)人民政府土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。计划、规划、工商、物价等行政管理部门按照各自的职责,协助房产行政主管部门做好房地产开发经营活动的管理工作。

第二章 房地产开发企业


第五条 设立房地产开发企业,应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件,并向市、县人民政府工商行政管理部门申请登记。

第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内,持下列文件到登记机关所在地的市、县房产行政主管部门备案:
(一)营业执照复印件;
(二)企业章程;
(三)验资证明;
(四)企业法定代表人的身份证明;
(五)专业技术人员资格证书和聘用合同。

第七条 县房产行政主管部门应当在收到备案申请之日起五日内将有关备案资料报送市房产行政主管部门。市房产行政主管部门应当在收到备案申请和有关备案资料后三十日内向符合条件的房地产开发企业核发《暂定资质证书》。

第八条 《暂定资质证书》有效期为一年。房产行政主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过二年。
自领取《暂定资质证书》之日起一年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。

第九条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前三十日内向市房产行政主管部门申请核定资质等级。
市房产行政主管部门应当按照国家有关规定,根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业初审资质等级,并报上级房产行政主管部门审批。

第三章 房地产开发建设


第十条 市、县房产行政主管部门应当会同有关部门,根据本地区经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划以及房地产市场供求情况等,编制本地区房地产开发规划和年度计划,报同级人民政府批准后,由房产行政主管部门组织实施。

第十一条 房地产开发用地应当以出让方式取得,但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前,市、县人民政府城市规划和房产行政主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一:
(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
(二)城市规划设计条件;
(三)基础设施和公共设施的建设要求;
(四)基础设施建成后的产权界定;
(五)项目拆迁补偿、安置要求。

第十二条 房地产开发项目实行资本金制度。资本金占项目总投资的比例按国家规定执行。

第十三条 房地产开发企业应当持房产行政主管部门出具的项目资本金缴存通知,在银行设立资本金专户,并足额缴存资本金。
房产行政主管部门、银行及房地产开发企业三方共同签订资本金监管协议。项目资本金实行专款专用,不得挪作他用或者用于其他项目建设。

第十四条 项目资本金根据开发项目的形象进度分阶段逐步返还:
(一)基础完工并验收合格后返还百分之五十;
(二)主体工程完工并验收合格后返还百分之四十五,超过六层的建筑工程,百分之四十五的资本金可分为二至三次返还;
(三)竣工验收合格后返还百分之五。

第十五条 开发项目管理实行房地产开发项目手册制度。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并于每季度末送房产行政主管部门备案。

第十六条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满三个月未动工开发的,由房产行政主管部门责令限期开工;满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十七条 房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律法规的规定和建筑工程勘察、设计、施工的质量、安全标准以及合同约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的项目质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。

第十八条 房地产开发项目竣工并验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当组织竣工验收,并报市或者县建设行政主管部门备案。
建设规模在二万平方米以上的住宅小区,可以实行分期验收和竣工综合验收制度。

第十九条 分期验收的应当符合下列条件:
(一)验收范围内的建设项目已办理单体竣工验收手续;
(二)验收范围内的建设项目已具备供水、供气、供电、通讯条件,道路和排水管道畅通;
(三)验收范围内配套建设的各项公用和生活服务设施能交付正常使用;
(四)验收范围内已按物业管理的有关规定委托有资质的物业企业管理。

第二十条 竣工综合验收应当符合下列条件:
(一)建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建成,并满足使用要求;
(二)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格,验收资料齐全;
(三)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求;
(四)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕,达到场清地平;
(五)被拆迁人已合理安置。

第四章 房地产经营


第二十一条 转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件和遵守国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条的规定。
尚未完成拆迁补偿安置的房地产开发项目转让时,原拆迁补偿合同中有关的权利、义务随之转让给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人,并在转让合同签订之日起十日内到房屋拆迁管理部门备案。

第二十二条 商品房销售包括商品房预售和商品房现售。商品房预售实行预售许可制度,商品房现售实行备案登记。

第二十三条 房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)房地产开发项目形象进度符合:多层建筑已完成主体结构的四分之一以上,高层建筑已完成主体结构的三分之一以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条规定的文件。
市、县房产行政主管部门应当自收到申请之日起十日内作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证;不同意预售的,应当书面答复说明理由。

第二十五条 未取得商品房预售许可证,不得有预售行为。
市、县房产行政主管部门对已核发商品房预售许可证的项目进行跟踪监督,发现有不符合预售许可的行为时,应当责令预售人限期改正。

第二十六条 房地产开发企业现售商品房,应当在销售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明报送房产行政主管部门备案。商品房现售,应当符合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件、建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)已通过竣工验收;
(四)有资质的房屋面积测绘机构出具的商品房面积测绘成果报告书;
(五)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

第二十七条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房屋中介服务机构代理销售商品房。委托房屋中介服务机构代理销售商品房的,应当签订商品房销售委托合同。

第二十八条 房地产开发企业销售商品房时,应当向买受人出示商品房预售许可证或者现房销售备案登记证明,委托销售的还应出示销售委托合同。

第二十九条 房地产开发企业及代理销售机构不得进行虚假广告宣传。商品房销售广告中对房产状况的说明、示意应真实准确,并载明商品房预售许可证或者现房销售备案登记号。
未取得商品房预售许可证或者现房销售备案登记证明的,不得做任何形式的商品房销售广告宣传。

第三十条 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
计算商品房面积应当执行国家房产测量规范标准,商品房交付的面积应以面积测绘成果报告书认定的面积为准。
房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,从其约定;合同没有约定或者约定不明确的,按照国家有关规定处理。

第三十一条 房地产开发项目转让和商品房销售价格由当事人协商议定。
享受国家优惠政策的居民住宅,应当按照政府规定的价格和对象进行销售。具体办法由西宁市人民政府制定。

第三十二条 商品房销售应当订立书面合同,合同应当载明商品房的套内建筑面积和公摊面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双方违约责任等。
商品房销售推行商品房买卖合同示范文本。

第三十三条 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,所收费用应当向买受人返还;当事人之间另有约定的,从其约定。

第三十四条 房地产开发企业应当在商品房买卖合同签订之日起三十日内持商品房买卖合同到房屋所在地房产行政主管部门备案。
已经预售的商品房,房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房销售合同内容的,应当征得买受人的同意,并将预售合同变更协议报房产行政主管部门备案。

第三十五条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

第五章 法律责任


第三十六条 对违反本条例的行为,法律、法规对处罚机关、处罚种类、处罚幅度有规定的,从其规定。

第三十七条 负责工程质量监督或者参与竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的,由上级机关责令改正,对责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任;造成损失的,由该部门依法承担相应的赔偿责任。

第三十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十九条 有关行政主管部门及其工作人员在房地产开发经营监督管理工作中,违反本条例规定,有下列行为之一的,根据情节轻重,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)对房地产开发企业未按规定核发暂定资质证书的;
(二)向不具备商品房预售条件的房地产开发企业发放商品房预售许可证明的;
(三)没有法律法规依据,向房地产开发企业收费的;
(四)因未依法履行监督职责造成严重后果的;
(五)其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的。

第六章 附则


第四十条 本条例应用中的具体问题,由西宁市人民政府负责解释。

第四十一条 本条例自2005年7月1日起施行。



江西省卫生厅一级、二级生物安全实验室|及其实验活动备案暂行规定

江西省卫生厅


江西省卫生厅一级、二级生物安全实验室|及其实验活动备案暂行规定


第一章 总 则

第一条 为加强病原微生物实验室生物安全管理,保护实验室工作人员和公众的健康,将病原微生物实验室生物安全管理工作纳入法制化、科学化和规范化的轨道,维护社会稳定,根据《病原微生物实验室生物安全管理条例》,特制定本规定。

第二条 本规定适用于全省境内与人体健康有关的一级、二级生物安全实验室,及其从事病原微生物实验活动的备案管理。

第三条 省卫生厅负责全省境内一级、二级生物安全实验室及其实验活动备案的组织、监督、管理。
各设区市卫生行政部门负责辖区内一级、二级生物安全实验室及其实验活动备案的实施、监督、管理。

第二章 一级、二级生物安全实验室的备案

第四条 新建、改建、扩建一级、二级生物安全实验室,必须在实验室建成后一月内至所在地设区市卫生行政部门进行实验室备案登记。

第五条 一级、二级生物安全实验室申请实验室备案登记,应当具备以下条件:

(一)根据实验室设立单位的职能,合法从事与病原微生物菌(毒)种、样本有关的研究、教学、诊断、检测、保藏等活动,实验目的和拟从事的实验活动符合卫生部的规定;

(二)实验室的生物安全防护水平与所从事的病原微生物实验活动相适应,并符合卫生部颁布的《人间传染的病原微生物名录》的有关规定;

(三)实验室应当具备与所从事的实验活动相适应的实验设施、设备及个体防护措施,满足《实验室生物安全通用要求》等国家标准规定的实验室基本要求;

(四)从事实验活动的人员应当参加生物安全培训,并通过考核取得上岗证书;

(五)应当明确实验室的职能、工作范围、工作内容、所从事的病原微生物种类与实验活动;

(六)设立单位应当有完善的生物安全管理体系,对所从事的病原微生物进行危害评估,制订生物安全防护方案、实验方法及相应标准操作规程(SOP)、意外事件应急处理预案及感染监测方案等。 

第六条 申请实验室备案登记,应当向有关卫生行政部门提交以下资料:

(一)《江西省卫生厅病原微生物实验室备案登记表》(一式三份)(附表1);

(二)实验室所属法人机构法人资格证书或许可证(复印件);

(三)实验室人员名单,实验人员取得的实验室生物安全岗位培训合格证书或所在单位颁发的上岗证书(复印件);

(四)该实验室的平面图;

(五)二级生物安全实验室还须填报《BSL-2实验室基本情况一览表》(附表2);

(六)受理部门要求提交的其他有关资料。

第七条 实验室备案登记申请程序:

(一)申请单位根据有关法律法规以及生物安全防护原则,对本实验室进行自我评估,确认本实验室的生物安全防护等级;

(二)申请单位向受理备案的卫生行政部门提交第六条规定的申报资料;

(三)受理部门应对申报材料及时审核,对资料不全的,在5个工作日内告知申请单位;资料齐全者,在20个工作日内办完审核、备案登记。

第八条 已进行实验室备案登记的二级生物安全实验室软件、硬件系统发生较大变化时,应按照程序重新申请备案。

第九条 各设区市卫生行政部门应每年12月底之前将一级、二级生物安全实验室的备案情况汇总后报省卫生厅。实验室备案登记有效期为五年。需要在期满后继续从事病原微生物实验活动的,应在有效期届满前6个月按照本规定的规定重新申请备案。

第三章 二级生物安全实验室实验活动的备案

第十条 二级生物安全实验室需要从事病原微生物实验活动,须在申报实验室备案登记的同时将病原微生物实验活动报所在地设区市卫生行政部门备案;且必须在备案的病原微生物名单和实验活动范围内开展实验活动,如需从事其它病原微生物实验活动,应当另行备案。

第十一条 已进行实验室备案登记的二级生物安全实验室,申请开展实验室备案登记申报项目之外的病原微生物实验活动,应当符合本规定第五条的条件。

第十二条 二级生物安全实验室申请开展实验室备案登记申报项目之外的病原微生物实验活动,应当向受理备案的卫生行政部门提交以下资料:

(一)《BSL-2实验室新增实验活动备案登记表》(一式三份)(附表3);

(二)《江西省卫生厅病原微生物实验室备案登记表》(复印件);

(三)受理部门要求提交的其他有关资料。

第十三条 受理部门应对申报材料及时审核,对资料不全的,在5个工作日内告知申请单位;资料齐全者,在20个工作日内办完审核、备案登记。

第十四条 各设区市卫生行政部门应每年12月底之前将二级生物安全实验室新增实验活动的备案情况汇总后报省卫生厅。备案登记有效期为五年。二级生物安全实验室需要在期满后继续从事该项实验活动的,应在有效期届满前6个月按照本规定重新申请备案。

第四章 监督管理

第十五条 各级卫生行政部门应当按照《病原微生物实验室生物安全管理条例》的规定,对实验室及其实验活动进行监督检查。

第十六条 各级卫生行政部门应当定期组织有关人员对从事高致病性病原微生物实验活动的实验室进行检查、评估,并将意见反馈设立单位;对于提出整改意见的,实验室设立单位应在规定期限内完成整改工作,并将整改结果报设区市卫生行政部门,设区市卫生行政部门对整改结果进行复核,复核不合格者撤销备案,6个月后方可重新申请备案,在重新备案前实验室不得从事病原微生物实验活动。

第十七条 对于违反本规定的行为,依照《病原微生物实验室生物安全管理条例》的有关规定予以处罚。

第五章 附 则

第十八条 本规定施行前设立的实验室,应当自本规定施行之日6个月内,依照本规定办理有关手续。

第十九条 本规定有关附表由省卫生厅统一印制。

第二十条 本规定由省卫生厅负责解释。

第二十一条 本规定自发布之日起施行。